2021-06-17-亿翰股份-龙光集团（03380）_投资张弛有度_高价地与高利润率能否持续并行_16页_1mb

上海亿翰商务咨询股份有限公司

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所属行业： 房地产

研究报告基本信息

• 发布时间： 2021年6月17日
• 研究对象： 龙光集团（03380.HK）
• 核心观点： 张弛有度的投资策略、高效的运营周转能力、高利润率水平、聚焦核心区域扩张

一、行业研究背景

• 2020年房地产行业政策“房住不炒”定位长期不变，核心城市更具吸引力。
• 2020年全年销售额达17.4万亿，同比增长8.7%。
• 长沙成为政策示范城市，高能级城市具备扩张优势。

二、企业研究：龙光集团（03380.HK）

1. 规模与效益

• 2020年业绩： 权益合约销售额1206.9亿，同比增长31.9%，晋升千亿房企。
• 参考区域： 大湾区 占比60%，西南区域 占比逐年下降，长三角区域 占比上升至8.4%（2020年）。
• 销售增长得益于张弛有度的投资策略，权益口径销售额更能反映企业真实规模和利润潜力。

2. 投资策略

• 区域聚焦： 大湾区为核心，扩张时优先选择核心城市，如长三角的苏州、嘉兴、上海等。
• “重而精准”： 对不同区域采用差异化策略：
  • 西南区域：从高能级城市向低能级城市扩展（如南宁）。
  • 长三角：从外围城市逐步向核心城市靠拢（如嘉兴切入上海）。
• 城市更新： 成为主要土地储备渠道，大湾区已孵化货值超7100亿。

3. 运营效率

• 存货周转率： 2020年达0.42，高于行业平均水平。
• 开盘周期： 平均为6.7个月，筹资周期为16.1个月，显示高效的开发与销售能力。

4. 盈利水平

• 2020年利润率： 毛利率30.0%，净利润率18.8%，维持在行业高位。
• 地王项目： 通过精准选址（如名校学区及交通枢纽）、高性价比配套，实现高周转率与低风险，形成利润增长点。

5. 利润增长点

• 精装修业务： 提供多元化收入来源，政策规范可能影响短期利润，但具长期战略价值。
• 城市更新： 低成本扩张，地货比低（≤0.3），形成利润缓冲区。
• 四轮驱动业务： 住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营并行，增强企业抗风险能力与持续发展。

研究员信息

• 于小雨、王玲、李慧慧、王柳
• 微信号、邮箱等联系方式详情由亿翰智库提供

总结

龙光集团通过聚焦核心区域、精准拿地、高效运营管理，实现规模与效益的并重，并保持高利润率水平。其投资节奏明确，区域策略灵活；周转能力持续提升，城市更新业务贡献利润空间。2021年公司继续加码长三角区域，四轮驱动战略助力企业稳健发展。