2020年6月版中国商业房地产投资市场主题研究报告_23页_8mb

报告摘要

中国商业房地产投资市场主题研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了2020年疫情对中国房地产市场的影响，以及中国内地、北京、上海、广州和深圳等主要城市的房地产投资市场情况。报告涵盖宏观经济数据、大宗交易情况及政策影响等方面。

主要观点

疫情对房地产市场的影响

全球经济增长：新冠疫情导致全球GDP在2020年预计下降3.0%，经济衰退程度比2008-2009年金融危机更严重。中国预计在2020年下半年出现大幅反弹。
中国经济指标：2020年第一季度，中国GDP同比下降6.8%，第二产业下降9.6%，第三产业下降5.2%。其中，住宿和餐饮业下降幅度最大（-35.3%），而信息传输、软件和技术服务业增长显著（13.2%）。
政策支持：政府通过货币和财政政策支持经济，包括降低利率、税收减免、租金减免等。大多数受访企业认为这些政策对其经营有帮助。
房地产市场：疫情导致部分企业在CBD写字楼市场的扩张和搬迁计划暂停，但北京和上海的写字楼租赁活动开始升温。新租约有效租金下降3-5%，租户获得租金减免和优惠。商务园区租赁情况相对稳定，TMT类企业业务仍保持增长。

中国内地投资市场

宏观经济数据：2020年第一季度，中国内地GDP为206,504亿元，同比下降6.8%。社会消费品零售总额为11,691亿元，同比下降3.9%。房地产投资同比下降42.5%，但“新基建”推动了数据中心、物流仓库等项目的增长。
大宗交易情况：2010-2020年第一季度，中国内地房地产投资市场大宗交易成交金额平均为2,060亿元人民币。2019年全年成交金额接近2,780亿元，为近十年最高。2020年第一季度成交金额为708亿元。
交易金额细分：写字楼占大宗交易金额最大份额（47.5%），其次是商业（31.7%）。工业地产占比上升，从6.1%升至15%。2020年第一季度，写字楼占比达57.9%，商业为27.1%，工业地产为10.9%，酒店为4%。
交易宗数细分：商业占大宗交易宗数最大份额（42%），其次是写字楼（33.3%），工业地产占比约16.24%。2019年全年，写字楼和商业占比分别为41.8%和34%。2020年第一季度，写字楼占比为34.2%，商业为41.8%，工业地产为17.2%，酒店为6.3%。
买家与卖家细分：房地产信托/上市公司投资金额占比逐年上升，2019年达40.8%。外资买家在2019年占比达15.8%，为十年最高。私人买家投资金额占比下降。2020年第一季度，外资买家占比最高（55.2%），房地产信托/上市公司、私人买家和机构型投资人分别占比29%、12%和3.7%。房地产信托/上市公司和私人卖家占比最高，2019年分别达33.5%和38.5%。

关键信息

北京投资市场

宏观经济数据：2020年第一季度，北京GDP为7,462亿元，同比下降6.6%。社会消费品零售总额为19,349亿元，同比下降4.8%。房地产投资同比增长4.3%。
大宗交易情况：2010-2020年第一季度，北京大宗交易成交金额平均为486亿元人民币。2019年全年成交金额达850亿元，2020年第一季度为263亿元。
交易金额细分：写字楼占比最大（50.3%），其次是商业（35.4%）。2020年第一季度，写字楼占比达87.7%，商业为12.3%。
交易宗数细分：2016年后，资产包形式转让增加，导致交易宗数下降。2019年全年，写字楼和商业占比分别为47.4%和43.1%。2020年第一季度，写字楼占比为66.7%，商业为33.3%。
买家与卖家细分：房地产信托/上市公司和私人买家为主要买家，2019年房地产信托/上市公司占比达32.6%。2020年第一季度，外资买家占比最高（55.2%）。房地产信托/上市公司和私人卖家为主要卖家，2019年分别占比30.3%和37.8%。

上海投资市场

宏观经济数据：2020年第一季度，上海GDP为7,856亿元，同比下降6.7%。社会消费品零售总额为20,646亿元，同比下降4.9%。房地产投资同比增长4.5%。
大宗交易情况：2010-2020年第一季度，上海大宗交易成交金额平均为730亿元人民币。2019年全年成交金额达900亿元，2020年第一季度为240亿元。
交易金额细分：写字楼占比最大（65%），其次是商业（18.1%）。2020年第一季度，写字楼占比65%，工业地产为19.8%，商业为6.8%，酒店为8.4%。
交易宗数细分：2011年以来，写字楼占比约49.3%，商业约33.8%。2020年第一季度，写字楼和商业占比分别为40.9%和33.3%。
买家与卖家细分：房地产信托/上市公司和私人买家为主要买家，2019年房地产信托/上市公司占比37.5%，私人买家占比22.7%。外资买家占比上升，2019年达31.5%。2020年第一季度，外资卖家占比最高（65%），房地产信托/上市公司和私人卖家分别占比23.3%和9.2%。

广州投资市场

宏观经济数据：2020年第一季度，广州GDP为5,228亿元，同比下降6.8%。社会消费品零售总额为65,052亿元，同比下降8.5%。房地产投资同比下降46.8%。
大宗交易情况：2010-2020年第一季度，广州大宗交易成交金额平均为150亿元人民币。2019年全年成交金额为90亿元，2020年第一季度为50亿元。
交易金额细分：写字楼占大宗交易金额最大份额（84.3%），其次是商业（15.7%）。2020年第一季度，商业占比达95.5%，写字楼为4.5%。
交易宗数细分：2010年以来，商业占大宗交易宗数最大份额（48.4%）。2020年第一季度，商业占比达91%，写字楼为9%。
买家与卖家细分：房地产信托/上市公司和私人买家为主要买家，2019年房地产信托/上市公司占比45.8%，私人买家占比24.2%。外资买家在2019年占比达25.4%。2020年第一季度，机构型买家、私人买家、外资买家和房地产信托/上市公司分别占比47.8%、25.3%、18.6%和8.2%。房地产信托/上市公司和私人卖家为主要卖家，2020年第一季度占比达88.6%和11.4%。

深圳投资市场

宏观经济数据：2020年第一季度，深圳GDP为5,785亿元，同比下降6.6%。社会消费品零售总额为17,129亿元，同比下降3.9%。房地产投资同比下降1.8%。
大宗交易情况：2010-2020年第一季度，深圳大宗交易成交金额平均为1,050亿元人民币。2019年全年成交金额为1,050亿元，2020年第一季度为150亿元。
交易金额细分：写字楼占大宗交易金额最大份额（57.9%），其次是商业（27.1%）。2020年第一季度，写字楼占比为57.9%，商业为27.1%，工业地产为10.9%，酒店为4%。
交易宗数细分：2010年以来，商业占大宗交易宗数最大份额（42%），其次是写字楼（33.3%）。2020年第一季度，写字楼和商业占比分别为34.2%和41.8%。
买家与卖家细分：房地产信托/上市公司和私人买家为主要买家，2019年房地产信托/上市公司占比32.6%。2020年第一季度，外资买家占比最高（55.2%）。房地产信托/上市公司和私人卖家为主要卖家，2019年分别占比30.3%和37.8%。