中国商业房地产投资市场主题研究报告-莱坊-2020.8-23页_8mb

报告摘要

中国商业房地产投资市场主题研究报告总结

核心内容

本报告分析了2020年疫情对中国房地产市场的影响，以及中国内地及一线城市的房地产投资市场情况，包括宏观经济数据、大宗交易情况、政策支持与市场趋势等。

主要观点

全球经济增长预测：新冠疫情将导致2020年全球GDP下降3%，而中国预计增长1.2%，优于其他发达经济体。
中国经济指标：2020年第一季度中国GDP同比下降6.8%，第三产业受疫情影响最大，但部分行业如信息传输、软件和技术服务业增长显著。
政府政策支持：政府通过货币和财政政策支持经济，包括利率下调、税收减免、租金减免等，帮助受疫情影响的企业。
疫情对房地产市场的影响：写字楼市场受到一定影响，但商务园区表现稳定。疫情推动了电商发展，从而增加了对物流仓库和数据中心的需求。
中国内地投资市场：过去十年，中国内地房地产投资市场大宗交易金额平均为2,060亿元，2019年达2,780亿元。2020年第一季度交易金额为708亿元。
一线城市市场变化：北京和广州在2019年大宗交易金额占比上升，而上海和深圳有所下降。写字楼仍为大宗交易的主要组成部分，但工业地产占比有所上升。
投资市场趋势：外资买家和卖家在一线城市市场中占有重要比例，但受人民币汇率影响，其占比有所波动。
政策对市场的影响：各城市出台相关政策，如北京和上海加强对外资和房地产信托的鼓励，广州加大城市更新和土地储备投入。

关键信息

中国内地投资市场

宏观经济数据：
- 2020年第一季度GDP为206,504亿元，同比下降6.8%。
- 第三产业增加值为15,268亿元，同比下降6.1%。
- 社会消费品零售总额为11,691亿元，同比下降3.9%。
- 固定资产投资额为21,960亿元，同比增长7.7%。
- 房地产投资为19亿元，同比下降42.5%。
大宗交易情况：
- 2019年全年大宗交易总金额为2,780亿元，2020年第一季度为708亿元。
- 写字楼占总成交金额的47.5%，商业占31.7%，工业地产占15%，酒店占6.5%。
- 写字楼和商业是大宗交易的主要类型，2020年第一季度写字楼占比达57.9%，商业为27.1%。
- 2019年全年大宗交易宗数为726宗，2020年第一季度为193宗。
交易买家与卖家：
- 2019年全年，房地产信托/上市公司投资金额占比40.8%，私人买家占比39.4%，外资买家占比15.8%。
- 2019年全年，房地产信托/上市公司出售金额占比33.5%，私人卖家占比38.5%，外资卖家占比15.4%。
- 2020年第一季度，外资卖家占比最大（48.2%），房地产信托/上市公司和私人卖家各占25.9%。

北京投资市场

宏观经济数据：
- 2020年第一季度地区生产总值为2,716亿元，同比增长21.5%。
- 第三产业增加值为7,462亿元，同比下降6.6%。
- 社会消费品零售总额为19,349亿元，同比下降4.8%。
- 房地产投资为6,539亿元，同比增长4.3%。
大宗交易情况：
- 2019年全年大宗交易总金额为850亿元，2020年第一季度为263亿元。
- 写字楼和商业占主导地位，2020年第一季度分别占比87.7%和12.3%。
- 2019年全年写字楼交易占比56.7%，商业占比32.2%。
- 2020年第一季度，写字楼成交宗数占总成交宗数的66.7%，商业为33.3%。
交易买家与卖家：
- 2019年全年房地产信托/上市公司买家占比32.6%，私人买家占比19.6%。
- 外资买家在2019年占比15.8%，成为过去十年最高。
- 2020年第一季度外资买家占比55.2%，房地产信托/上市公司、私人买家及机构型买家分别占比29%、12%和3.7%。

上海投资市场

宏观经济数据：
- 2020年第一季度地区生产总值为3,060亿元，同比增长20.4%。
- 第三产业增加值为7,856亿元，同比下降6.7%。
- 社会消费品零售总额为20,646亿元，同比下降4.9%。
- 房地产投资为5,785亿元，同比下降6.6%。
大宗交易情况：
- 2019年全年大宗交易总金额为900亿元，2020年第一季度为240亿元。
- 写字楼占比65%，商业占比18.1%，其他类型占比均低于10%。
- 2020年第一季度，写字楼成交金额占比65%，工业地产为19.8%，商业为6.8%，酒店为8.4%。
交易买家与卖家：
- 2019年全年房地产信托/上市公司买家占比37.5%，私人买家占比22.7%。
- 外资买家占比31.5%，机构型买家占比9.2%。
- 2020年第一季度外资卖家占比65%，房地产信托/上市公司占比23.3%，私人卖家占比9.2%，机构卖家占比2.5%。

广州投资市场

宏观经济数据：
- 2020年第一季度地区生产总值为1,995亿元，同比增长15%。
- 第三产业增加值为5,228亿元，同比下降6.8%。
- 社会消费品零售总额为65,052亿元，同比下降8.5%。
- 房地产投资为5,785亿元，同比下降2.6%。
大宗交易情况：
- 2019年全年大宗交易总金额为90亿元，2020年第一季度为50亿元。
- 写字楼占主导地位，2019年全年成交金额占比84.3%，2020年第一季度为95.5%。
- 2020年第一季度商业成交宗数占总成交宗数的91%，写字楼为9%。
交易买家与卖家：
- 2019年全年房地产信托/上市公司买家占比45.8%，私人买家占比24.2%。
- 外资买家在2019年占比25.4%，机构型买家占比4.5%。
- 2020年第一季度房地产信托/上市公司和私人卖家分别占比88.6%和11.4%。

深圳投资市场

宏观经济数据：
- 2020年第一季度地区生产总值为1,533亿元，同比增长22.9%。
- 第三产业增加值为5,785亿元，同比下降6.6%。
- 社会消费品零售总额为17,129亿元，同比下降3.9%。
- 房地产投资为3,850亿元，同比下降1.8%。
大宗交易情况：
- 2019年全年大宗交易总金额为1,696亿元，2020年第一季度为240亿元。
- 写字楼占主导地位，2020年第一季度成交金额占比65%，工业地产为19.8%，商业为6.8%，酒店为8.4%。
交易买家与卖家：
- 2019年全年房地产信托/上市公司买家占比34.2%，私人买家占比28.4%。
- 外资买家在2019年占比31.5%，机构型买家占比9.2%。
- 2020年第一季度外资卖家占比65%，房地产信托/上市公司占比23.3%，私人卖家占比9.2%，机构卖家占比2.5%。

未来展望

尽管疫情对房地产市场造成了一定影响，但中国内地投资市场仍显示出较强的韧性。随着“新基建”政策的实施，以及政府对房地产市场的支持政策，预计未来房地产投资市场将逐步恢复并增长。一线城市如北京、上海、广州和深圳将继续在房地产投资市场中扮演重要角色，其中写字楼和商业仍是主要交易类型，但工业地产和数据中心等新兴类型也有望获得更多关注。

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