戴德梁行-中美贸易摩擦：对中国商业地产市场的潜在影响-2018.8-28页-1mb

中美贸易摩擦对中国商业地产市场的潜在影响总结

核心内容概述

中美贸易摩擦持续升级，双方不断加征关税，对全球贸易格局产生深远影响。尽管两国在5月达成和解，但美国于6月再次对价值500亿美元的中国商品加征关税，中国随即采取报复措施。随着贸易紧张局势的加剧，中国商务部正考虑“定量和定性”的应对策略，这可能对美国企业造成一定影响。

本报告重点分析了中美贸易摩擦对中国商业地产市场（包括写字楼、零售和工业地产）以及香港房地产市场的影响，同时探讨了中国大陆和中资在美投资市场的现状与未来走势。

主要观点

1. 经济层面的影响

• 出口依赖度下降：中国出口占GDP比重从2007年的34.5%降至2016年的18.5%，但出口仍是经济的重要支柱，尤其在电子、机械设备制造、航空航天和电信等行业。
• 出口市场多元化：中国正通过“一带一路”倡议寻找新的出口市场，目前已有65个国家参与，显示出巨大的潜在机会。
• 经济增长放缓：摩根士丹利预测，若贸易摩擦升级，2018年中国GDP增速将下降0.64个百分点，出口额同比减少8.2%。

2. 对房地产市场的影响

2.1 中国写字楼市场

• 外资影响有限：外资租户在写字楼市场占比低，短期内不会对整体市场造成显著冲击。
• 内资企业影响较小：内资企业对优质办公空间需求稳定，且美国对中国全面加征关税仍需时间，因此短期内写字楼市场受影响不大。
• 中长期风险：部分美资企业可能因贸易摩擦而放缓在中国的投资和扩张，影响外资集中的城市如上海的写字楼需求。

2.2 中国零售市场

• 沿海城市受影响较大：传统制造业密集的沿海城市（如广东、江苏、山东）因出口受阻，零售业营业额可能下降。
• 中产阶级推动增长：预计到2022年，中国中产阶级人口将达到4亿，将推动零售业对高品质产品和购物体验的需求。
• 农村消费潜力：农村消费增速高于城市，有助于缓解部分城市零售市场的压力。

2.3 中国工业地产市场

• 全球供应链受冲击：中国是全球制造业的重要基地，全面贸易战可能对全球供应链产生重大影响。
• 物流仓储需求上升：美国企业可能将部分产能转移，导致沿海省份物流仓储需求增加，空置率可能上升。
• 内陆地区需求稳定：内陆和西部省份因受贸易摩擦影响较小，物流仓储市场仍保持增长。

对香港房地产市场的影响

• 贸易通道受冲击：香港作为中美贸易通道，其进出口总额占其经济的重要部分，贸易摩擦升级可能影响其经济增长。
• 物流市场受关注：尽管贸易摩擦可能对物流市场造成一定影响，但香港物流市场仍处于供应短缺状态，整体空置率仅为5.1%。
• 中国对港需求支撑市场：跨境电子商务和内地企业在港扩张，为香港房地产市场提供持续需求，使其相对较少受到中美贸易摩擦的影响。

对投资市场的影响

1. 中国大陆大宗物业投资市场

• 外资投资活跃：美国投资者对中国商业地产仍保持兴趣，尤其在写字楼、零售、工业地产等领域。
• 政策利好：中国放宽外资市场准入，鼓励中外资本合作，为外资投资提供有利环境。
• 投资空间广阔：外资在中国房地产投资交易额中仅占15%-25%，仍有较大增长潜力。

2. 中国资本在美投资

• 投资活动降温：由于监管收紧和人民币贬值，中资在美国的地产投资处于低谷。
• 投资方向调整：中资更倾向于投资物流、研发中心、学生公寓和养老公寓等符合国家政策的领域。
• 政策不确定性：尽管有收紧趋势，但中国仍支持企业“走出去”，未来若政策有所松动，将对中资在美国投资产生积极影响。

关键信息

• 贸易摩擦背景：中美贸易摩擦升级，双方加征关税，但仍有和解迹象。
• 中国出口多元化：通过“一带一路”倡议，中国正拓展新的出口市场，缓解对美依赖。
• 房地产市场弹性：中国房地产市场对贸易摩擦表现出一定弹性，但全面贸易战仍可能带来较大负面影响。
• 外资投资趋势：美国房地产投资商在中国市场仍具竞争力，中国政策为外资提供开放环境。
• 中资在美投资受限：受监管和人民币贬值影响，中资在美国地产投资活动趋冷。
• 香港市场支撑：香港因与中国大陆的紧密联系，其房地产市场相对稳定，尤其在物流领域。

总结

中美贸易摩擦的升级对中国商业地产市场产生了不同程度的影响，尤其在出口依赖较大的行业（如制造业和物流）中表现更为明显。然而，由于中国房地产市场的弹性以及政策支持外资进入，整体影响相对可控。与此同时，香港作为中美贸易通道，其市场受贸易摩擦影响也较为有限，主要依赖于与大陆的贸易联系和投资需求。对于投资市场，尽管短期内中美投资活动受阻，但中长期来看，随着政策调整和市场变化，投资机会仍可能有所回升。