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2023年第四季度物流地产市场报告总结

核心内容

2023年第四季度物流地产市场整体承压，主要受到内外需不足的影响，全年租金持续下滑，空置率上行。新增供应量继续上升，显示出市场供应惯性，短期内难以缓解。重点区域市场分化加剧，珠三角和成渝地区相对稳定，而京津冀和长三角地区则持续下行，其中京津冀地区下行压力最大。

主要观点

• 市场整体表现：全国物流地产市场全年持续下滑，租金和空置率均呈现负增长趋势。
• 区域分化明显：重点区域市场分化加剧，珠三角和成渝地区表现相对稳健，而长三角和京津冀地区则面临较大压力。
• 新增供应分布：新增供应主要集中在长三角（占比最大）、珠三角和京津冀，其中长三角和京津冀新增供应未能有效被需求消化，对市场复苏形成阻力。
• 半导体行业影响：半导体行业对自动化仓储设备需求旺盛，晶圆厂产能快速扩张推动了晶圆存储需求的增加，自动化立体库在物流地产市场中的角色将日益凸显。
• 政策背景：当前中国经济处于筑底阶段，中央经济工作会议强调扩大内需和深化供给侧改革，为2024年物流地产市场温和复苏提供了政策支持。

关键信息

新增供应情况

• 长三角城市群：本季度新增供应量最大，涵盖多个城市，如苏州市（435951 m²）、上海市（600000 m²）、常州市（102696 m²）等。
• 珠三角城市群：新增供应量次之，主要城市包括东莞市（628980 m²）、广州市（349920 m²）、江门市（246641 m²）等。
• 京津冀城市群：新增供应量位列第三，包括北京市（222852 m²）、廊坊市（525956 m²）、石家庄市（91800 m²）等。
• 成渝城市群：重庆市和成都市为主要新增供应城市。
• 其他地区：如济南市、福州市、南宁市、青岛市等城市也有一定新增供应。

半导体行业租户分析

• 晶圆厂产能扩张：2023年中国大陆12英寸晶圆厂当前产能为113.9万片/月，规划在建产能达423.3万片/月，未来晶圆存储需求将大幅增加。
• 自动化需求：由于晶圆为高价值精密产品，对存储和搬运的安全性要求极高，同时人工成本上升，推动自动化设备的使用需求。
• 自动化设备类型：包括FOUP、FOSB、HWS、堆垛机、移动机器人、输送机等，这些设备将在未来的物流地产市场中发挥重要作用。

2024年市场展望

• 政策支持：当前一轮扩大内需政策已持续15个月，属于正常时间范围，未来将有更多宏观政策出台，推动内需回升。
• 温和复苏预期：物流地产市场预计将在2024年实现温和复苏，但需谨慎乐观，因为经济复苏和需求回暖可能面临波折。
• 市场结构转型：国内经济正经历结构转型期，物流地产市场需适应这一变化，重点关注需求端的改善。

关键数据图表与来源

• 全国物流地产市场趋势：租金持续下滑，空置率持续上升。
• 重点地区高标仓租金与空置率：珠三角和成渝地区相对稳定，长三角和京津冀地区持续下行。
• 新增供应分布：长三角、珠三角、京津冀为新增供应主要区域。
• 晶圆厂产能情况：12英寸和8英寸晶圆厂当前与规划在建产能均显著增长。
• PMI指数与PPI、CPI同比增速：显示经济处于筑底阶段，需政策支持以推动增长。

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报告作者

• 晋鹏：规划研究高级经理，邮箱 jinpeng@50yc.com

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