中国物流地产市场快报-2019第四季度_23页_1mb

报告摘要

2019年第四季度，中国物流地产市场在宏观经济和政策支持下保持稳定发展，同时受到新冠疫情的冲击，市场呈现阶段性波动。尽管疫情对物流行业造成一定影响，但部分领域如冷链物流和电商平台仓储需求出现增长。整体市场在高标仓库供应、租金水平、空置率等方面表现出不同区域的差异性变化。

疫情对物流行业的影响：新冠疫情导致二产和三产基本停滞，物流行业受到显著影响。但部分电商平台如叮咚买菜因需求激增而扩展冷藏库，显示出“此消彼长”的市场特性，疫情后总体需求预计不会发生实质变化。
政策支持与市场前景：《交通强国建设纲要》和《国家物流枢纽布局和建设规划》为物流行业发展提供政策支持。同时，“一带一路”沿线国家的经贸合作和区域一体化建设推动物流地产投资。
市场趋势：高标仓库市场仍受国际资本青睐，电商、快递及开发商持续布局核心区域和节点型城市。物流地产开发商加快冷链仓储布局，以应对市场对生鲜、健康产品等的需求增长。
租金与空置率变化：全国高标仓库市场平均租金为35.2元/平方米/月，空置率12.1%。不同区域空置率和租金呈现差异化，如华南地区租金微涨，西南地区空置率显著上升。
市场供应与未来展望：预计到2022年底，中国高标仓库市场新增供应约4000万平方米。部分城市如成都、重庆面临较大供应压力，而武汉、广州、佛山等则因交通枢纽和电商布局，市场需求持续增长。

高标仓库存量：截至2019年四季度，中国内地高标物流仓储存量累计突破6000万平方米。
新增供应：四季度新增供应约308万平方米，其中华东和西南地区贡献近180万平方米。
租金与空置率：
- 平均租金35.2元/平方米/月，环比微涨0.7%。
- 空置率12.1%，环比微升0.5%。
区域表现：
- 华北地区：平均空置率11.5%，租金35.3元/平方米/月，环比微跌1.2%。天津和郑州市场表现稳健。
- 华东地区：整体空置率9.5%，租金38.3元/平方米/月，环比略涨1.9%。多个项目集中入市，导致局部供应过剩。
- 华南地区：空置率8.1%，租金38.1元/平方米/月，环比微升0.7%。粤港澳大湾区发展带动物流需求。
- 华中地区：空置率9.6%，租金27.4元/平方米/月。武汉市场因电商和快递自建仓库竞争激烈，租金短期承压。
- 西南地区：空置率27.5%，租金27.4元/平方米/月，环比下跌0.6%。成都和重庆面临较大供应压力。

城市	存量 (平方米)	供应量至2021 (平方米)	租金变化 (环比)	空置变化 (环比/百分点)
上海	8,264,424	1,929,916	2.2%↑	1.5↑
天津	4,515,116	1,410,503	1.2%↑	-
成都	3,710,643	1,023,912	-0.2%↓	6.3↑
武汉	2,025,427	1,900,341	-	1.2↑
昆山	2,632,629	492,723	0.4%↑	-
北京	1,722,931	298,078	-	1.5↑
南京	1,556,055	469,248	0.8%↑	2.1↑
苏州	2,015,522	643,936	0.8%↑	2.7↑
重庆	2,496,116	1,560,273	-1.0%↓	2.9↑
广州	2,213,588	426,572	4.7%↑	-
佛山	1,336,554	1,104,100	1.4%↑	-
沈阳	1,446,143	555,210	-0.5%↑	-
杭州	1,742,150	859,824	1.3%↓	11.4↑
西安	1,171,561	1,235,350	-1.8%	4.9↑
嘉兴	1,480,560	2,423,124	0.6%↑	2.1↑
无锡	1,627,504	862,210	2.9%↑	7.3↑
大连	1,225,551	285,142	-3.7%↓	2.3↑
青岛	760,744	406,668	-	1.5↑
南通	854,508	674,155	-	2.3↑