2019年第四季度中国物流地产市场快报_23页_1mb

报告摘要

中国物流地产市场快报总结 - 2019年第四季度

核心内容

2019年第四季度，中国物流地产市场在宏观经济和区域政策的推动下，呈现多元化发展趋势。尽管受到新型冠状病毒疫情影响，物流行业面临短期挑战，但部分领域如电商和冷链仓库需求仍有所增长。此外，市场供需结构、租金变化、区域发展差异以及政策支持等因素共同影响着市场表现。

主要观点

疫情对物流行业的影响：疫情导致城市封闭，二产和三产基本停滞，物流行业受到显著冲击。但部分电商平台因需求激增而受益，尤其是生鲜和日用消费品领域，高标仓库市场需求出现阶段性变化，但预计不会对市场产生长期影响。
物流行业贡献：疫情期间，物流行业展现了巨大贡献，包括普洛斯、万纬物流等企业无偿开放仓储资源用于救灾，体现了物流行业在社会应急中的重要作用。
政策支持：《交通强国建设纲要》和《国家物流枢纽布局和建设规划》为物流地产发展提供了有力政策支持，同时“一带一路”沿线国家的经贸合作也推动了物流地产在相关区域的布局。
市场表现：2019年第四季度，中国内地高标物流仓储存量累计突破6000万平方米，预计到2022年底还将新增约4000万平方米。整体空置率环比上升，租金略有上涨。
区域差异：不同区域市场表现差异较大，如华北、华东、华南、华中和西南地区分别有不同的空置率、租金变化及新增供应情况。
资本关注：高标仓库市场依然是国际资本和国内投资者的热点，电商、快递、物流开发商和房地产开发商持续布局，尤其关注核心区域和枢纽型城市。
技术驱动：5G、大数据、云计算、物联网和智能自动化技术推动了物流服务品质的提升，高标仓库在对接上下游客户需求方面更加高效。
香港与台湾市场：香港物流市场受中美贸易紧张局势和社会运动影响，贸易活动有所下滑，但优质仓库租金保持稳定。台湾物流市场则因内需增长和电商发展，仓储需求持续上升。

关键信息

中国内地市场概览

存量与供应：截至2019年四季度，中国内地高标物流仓储存量累计突破6000万平方米，新增供应约308万平方米，其中华东和西南地区新增近180万平方米。
空置率与租金：整体空置率环比上升0.5个百分点至12.1%，平均租金为35.2元/平方米/月，环比微涨0.7%。
区域表现：
- 华北区：整体空置率上升1.4个百分点至11.5%，平均租金35.3元/平方米/月。天津和郑州市场表现相对稳健。
- 华东区：整体空置率上升4.3个百分点至9.5%，平均租金38.3元/平方米/月。苏州、昆山和北京市场租金上涨，但杭州和西安空置率上升显著。
- 华南区：整体空置率上升1个百分点至8.1%，平均租金38.1元/平方米/月。中山和肇庆市场租金上涨，空置率较低。
- 华中区：整体空置率上升2个百分点至9.6%，平均租金27.4元/平方米/月。武汉市场因供应增加和竞争加剧，租金出现下降。
- 西南区：整体空置率上升4.9个百分点至27.5%，平均租金27.4元/平方米/月。成都和重庆市场面临较大租金和出租率压力。

香港市场概览

存量与供应：截至2019年四季度，优质物流仓储存量约279万平方米，预计未来五年新增供应约500万平方英尺，其中2023年将有项目在机场区域运营。
市场表现：整体空置率由1.0%上升至1.4%，租金环比小幅下降0.1%至14.2港币/平方英尺/月。新界租金市场疲弱，影响优质仓库租金。
未来展望：中美贸易协议虽缓解短期紧张，但未来仍存在不确定性。社会运动对零售市场造成压力，预计2020年租金将保持稳定。

台湾市场概览

存量与供应：截至2019年四季度，优质物流仓储存量约247万平方米，预计至2021年将新增约170万平方米。
市场表现：第四季度出口增长1.9%，进口增长4.9%。内需市场增长显著，尤其是电子购物及邮购业增长9.7%。
区域分布：优质物流仓储主要集中在桃园市，占总量约72%，租金稳定在500~600元/坪/月。

未来展望

市场趋势：随着经济政策的持续支持和电商、快递行业的快速发展，物流地产市场仍具增长潜力。
投资策略：投资者由快速扩张转向聚焦核心区域，重视长期深耕和网络体系建设。
技术应用：高标仓库正通过技术升级提升服务品质，满足新零售和全渠道模式对物流服务的更高要求。
区域发展：粤港澳大湾区、长三角区域一体化等政策推动了物流地产在相关区域的布局，尤其是核心城市和交通枢纽。

联系信息

亚太区研究部主管：林荣杰
james.shepherd@cushwake.com
中国区产业地产部主管：苏智渊
tony.zy.su@cushwake.com
大中华区研究部联系人：
- 曹顺（高级经理）：ray.s.cao@cushwake.com
- 魏东（高级助理董事，华北区）：sabrina.d.wei@cushwake.com
- Shaun Brodie（高级董事，华东区）：shaun.fv.brodie@cushwake.com
- 张晓端（高级董事，华西南）：xiaoduan.zhang@cushwake.com
- 翟宝晶（预测及数据分析经理）：eugenia.bj.zhai@cushwake.com
- 袁雪玲（助理董事，华中区）：shirling.yuan@cushwake.com
- 贺凯（董事，香港研究部）：reed.hatcher@cushwake.com
- 薛惠珍（董事，台湾研究部）：wendy.hj.hsueh@cushwake.com
官网：www.cushmanwakefield.cn
微信ID：DTZChina