中原地产2019年度报告-2020.1-46页_2mb

周期轮动 平稳回归 总结

核心内容

2019年全国房地产市场整体表现平稳，主要受“稳市场”政策影响。市场波动更多由预期主导，而非实际需求的复苏。同时，三四线城市因棚改政策减弱和需求透支，增长动力不足，而一二线城市则因政策调控和基本面改善，成交量逐步回升。

主要观点

• 政策主导市场：2019年政策从严控转向温和，稳定了市场预期，但并未刺激房价大幅上涨。
• 预期主导市场波动：市场热度变化与预期密切相关，如“419”会议后预期转淡，市场回落；6月后预期回升，市场回暖。
• 城市分化明显：一二线城市已基本调整到位，三四线城市仍处高位，面临调整压力。
• 成交量透支严重：部分三四线城市成交量透支严重，未来需回归正常水平。
• LPR机制启动：房贷利率与LPR挂钩，降息周期开启，有利于购房者。
• 长租公寓进入调整期：二房东模式风险大，行业整体亏损，市场逐渐规范。
• 渠道营销成主流：渠道成为开发商提振销售的重要手段，但高佣金也带来管理问题。
• 土地市场分化：上半年回暖，下半年转冷，三线城市表现突出，但整体热度下降。

关键信息

• 2019年全国商品房销售面积同比涨幅为0.2%，住宅为1.6%，为1998年房改以来最平稳的一年。
• 一线城市新房销售面积同比增幅达24%，二线城市4%，三四线城市1.2%。
• 棚改政策对三四线城市销售增长贡献显著，但2019年棚改放缓导致增长回落。
• 2019年10月，24个主要一二线城市出现降价促销，降价幅度在5%-20%之间。
• 深圳因基本面和外来利好政策，成为2019年唯一不降价的一线城市。
• 2019年1-10月，40个重点城市含住用地成交可建面积同比上升2%，成交金额上升41%。
• 一线城市土地溢价率下降，三线城市溢价率回升，流标率上升至30%。
• 20家标杆房企销售金额同比增长16%，部分房企以价换量。
• 长租公寓市场因二房东模式风险高，出现暴雷，行业进入调整期。
• 房地产渠道营销成为重要手段，但存在渠道费侵蚀利润、竞争加剧等问题。

市场监测

新房市场

• 全国新房销售面积总量与去年持平。
• 一线城市成交量增长显著，二线城市增长放缓，三四线城市增长平稳但面临调整压力。
• 库存消化周期：一线城市从11-12个月降至9个月，三四线城市也降至9个月左右。
• 施工面积小幅增长，开发投资小幅下降。

土地市场

• 整体回暖但下半年转冷，三线城市表现最为显著。
• 溢价率显著回落，流标率持续上升，显示市场信心不足。
• 购地销售比涨跌各半，珠三角城市普遍较低，长三角相对平衡。

二手市场

• 成交量略降，但重点城市量价齐升。
• 二手住宅价格指数、报价指数和经理指数显示市场预期变化。
• 部分城市如深圳，二手市场表现优于新房市场。

城市分化模型

• 支撑因素：人口增长与人均可支配收入增长。
• 风险因素：库存与成交量透支。
• 城市潜力排序：深圳、中山、东莞等珠三角城市潜力最大，东北及部分长三角三四线城市风险最高。
• 透支严重城市：如焦作、肇庆、衢州等，未来成交量表现不佳。
• 透支较少城市：如深圳、珠海、北京等，成交量表现较好。

未来展望

• 房地产市场进入平稳周期，政策将更多关注“稳地价、稳房价、稳预期”。
• LPR机制将推动房贷利率下降，对购房者有利。
• 长租公寓市场需规范发展，企业需关注自持资产和运营能力。
• 渠道营销将长期存在，但需加强管理以避免过度依赖。
• 2020年房地产市场有望平稳，政策将延续“稳市场”方向。

附录

• 作者：程淵、刘渊、张大伟、肖亦宗。
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