20120906-中国银河-房地产上市公司2012年中报总览_毛利率下滑_现金流改善_15页_889kb

房地产行业2012年中报总结

核心内容

2012年房地产行业中期报告反映出以下核心内容：

• 主营收入和净利润增速良好：2012年中期主营收入同比增长28.3%，净利润同比增长13.2%，表现好于2011年，但低于2008年和2010年。
• 盈利能力下滑：板块毛利率降至39.5%，相比2011年中期的42.5%明显下降，主要由于房价下跌和高价土地入市。
• 库存仍处于高位，但增速放缓：存货占总资产的70.4%，为六年来的最高水平，但增速已降至16.2%，显示出去库存压力有所缓解。
• 现金流改善：销售回笼资金增长2.8%，而购买商品接受劳务支付现金下降22.8%，板块呈现现金净流入。
• 融资状况有所改善：2012年中期净融资额为179.4亿元，相比2011年中期的282.9亿元有所下降，但整体融资状况好转。

主要观点

1. 收入与利润增长，盈利能力下降

• 收入增长：2012年中期主营收入增长28.3%，净利润增长13.2%，优于2011年。
• 费用率下降但仍处高位：销售费用率和三项费用率均有所下降，但整体仍高于2009年和2010年。
• 毛利率下降：2012年中期销售毛利率为39.5%，相比2011年下降3%，说明盈利能力下滑。

2. 库存与资金压力

• 库存增长放缓：存货占总资产的70.4%，仍处于高位，但增速为16.2%，低于2011年的39.1%。
• 资金压力缓解：货币资金/短期及一年内到期借款比值上升至121%，较2011年中期的104%有所改善。
• 销售回笼能力弱：销售商品收到的现金占存货的18.8%，为五年最低，说明销售回款能力仍需加强。

3. 投资拿地控制，现金流改善

• 投资支出减少：购买商品接受劳务支付现金下降22.8%，显示开发商在拿地方面更为谨慎。
• 现金流净流入：板块现金净流入236.4亿元，相比2011年全年净流出84.7亿元有显著改善。

4. 行业展望

• 营业收入继续增长：预计2012年全年营业收入增长仍将较快，但盈利能力可能进一步下滑。
• 库存增速放缓：若下半年销售维持良好，明年楼市可能从供过于求转向供求平衡。
• 现金流继续改善：预计下半年销售继续好转，现金流将进一步改善，投资拿地或将有所回升。

关键信息

行业整体表现

• 主营收入：2012年中期为961.8亿元，同比增长28.3%。
• 净利润：2012年中期为125.6亿元，同比增长13.2%。
• 毛利率：2012年中期为39.5%，同比下降3%。
• 存货占比：2012年中期为70.4%，为六年最高。
• 货币资金/短期及一年内到期借款：2012年中期为121%，较2011年中期的104%有所上升。

公司表现

• 表现突出的公司：万科、招商地产、中南建设、金科股份、北京城建。
• 其次为：保利地产、首开股份、广宇发展。
• 其他公司：华夏幸福、荣盛发展、华侨城、金地集团、苏宁环球、世茂股份、福星股份、滨江集团、中天城投、中华企业、宋都股份、阳光城等。

财务指标

• 业绩锁定性：以中报预售款+中报营业收入/2011年主营收入为标准，万科、金科股份等表现较好。
• 销售毛利率：金科股份、保利地产等表现较好。
• 短期还款能力：万科、金科股份等表现较好。
• PE和PB：金科股份、保利地产等估值较低。

行业展望

• 营业收入增长：预计2012年全年营业收入增长仍将较快，但盈利能力可能进一步下滑。
• 库存增速放缓：若下半年销售维持良好，明年楼市可能从供过于求转向供求平衡。
• 现金流改善：预计下半年销售继续好转，现金流将进一步改善，投资拿地或将有所回升。

评级标准

• 推荐：未来6-12个月，行业指数超越交易所指数平均回报20%及以上。
• 谨慎推荐：行业指数超越交易所指数平均回报。
• 中性：行业指数与交易所指数平均回报相当。
• 回避：行业指数低于交易所指数平均回报10%及以上。

联系方式

• 分析师：赵强、徐军平、潘玮
• 联系方式：
  • 北京：傅楚雄 010-83574171 fuchuxiong@chinastock.com.cn
  • 上海：何婷婷 021-20252612 hetingting@chinastock.com.cn
  • 深广：詹璐 0755-83453719 zhanlu@chinastock.com.cn

免责声明

本报告由中国银河证券股份有限公司提供，不构成投资建议，不担保内容的准确性或完整性。客户应自行判断，银河证券不承担因使用本报告而产生的任何责任。