20210203-招银国际-中国物业服务行业_分析师营销反馈-保持看涨_2页_506kb

中国物业服务行业总结

核心内容

本报告由招银国际证券分析师曾展与李博文撰写，主要分析中国物业服务行业的现状与前景，提出投资建议，并对行业内的关键问题进行解答。报告指出，尽管房地产行业面临政策收紧和长期前景的不确定性，物业管理行业仍被看好，尤其在增值服务和社区零售方面具有较大的增长潜力。

主要观点

行业前景

• 投资者对物业管理行业持乐观态度，认为其估值具有吸引力。
• 未来增长主要来自增值服务和社区零售业务，尤其是第二梯队企业。
• 随着2020年业绩的释放，增值服务的市场信心将增强，从而推动行业盈利预测的上调。

增值服务增长潜力

• 当前中国物业增值服务平均每平米收入为4元，远低于美国和日本的50-56元/平方米。
• 中国物业公司在增值服务方面有更大的拓展空间，因为可以提供更多类型的高利润率服务，如新零售和社区广告。
• 行业入住率和渗透率仍有提升空间，尤其在管面积中，久于3年的面积占比达39%，入住率约在55%-60%之间。

人员能力与转型路径

• 大多数物业公司在高端增值服务方面缺乏经验和团队。
• 借鉴美国和日本的经验，上游收购和整合是物管公司转型的关键途径。
• 碧桂园服务已在2020年率先收购媒体和保险公司，成为行业转型的典范。

社区零售业务的竞争

• 物管公司与互联网巨头（如拼多多、阿里巴巴）在社区零售业务上存在竞争，但仍有发展空间。
• 人均消费水平较低（100-200元/年），而行业龙头可达5,000-9,000元/年。
• 物管公司可通过物业人员提供“最后一公里”快递服务，连接线上平台与线下零售店铺，增强竞争力。
• 碧桂园服务通过母公司“凤凰优选”解决SKU和物流问题，其平台商品价格具备竞争力。

关键信息

• 行业估值：当前估值为25倍2022年P/E，市场预期净利润年复合增长率为30%-35%，估值看似合理。
• 投资建议：行业评级为“优于大市”，偏好碧桂园服务、永升（增值服务能力强、增长可见度高）以及华润万象城、宝龙商业（商管标的）。
• 投资评级：招银国际证券对个股的评级包括“买入”、“持有”、“卖出”和“未评级”。
• 风险提示：报告强调投资有风险，过往表现不代表未来，建议投资者独立评估并咨询专业顾问。

投资者注意事项

• 免责声明：本报告不构成投资建议，仅作为参考。
• 利益冲突声明：分析师可能持有报告中提及的公司证券或与其存在业务联系，需注意客观性及潜在利益冲突。
• 法律适用范围：
  • 英国投资者：仅限于符合金融服务令第19(5)条或第49(2)(a)-(d)条的投资者。
  • 美国投资者：仅提供给主要机构投资者，不得提供给个人。
  • 新加坡投资者：由CMBI (Singapore) Pte. Limited分发，仅在法律要求范围内对非认可投资者承担责任。

投资者联系方式

• 招银国际证券：香港中环花园道3号冠君大厦45楼，电话：(852)39000888，传真：(852)39000800
• 分析师曾展：(852) 3916 3727，邮箱：jeffreyzeng@cmbi.com.hk
• 分析师李博文：(852)36576239，邮箱：bowenli@cmbi.com.hk

重要披露

• 本报告基于公开信息编写，不保证其准确性、有效性或完整性。
• 报告内容可能随市场情况调整，不承诺通知变更。
• 报告可能与后续发布的其他报告存在不同结论，均基于不同假设和分析方法。

总结

中国物业服务行业在增值服务和社区零售方面展现出强劲的增长潜力。尽管当前行业估值合理，但市场预期尚未充分反映增值服务的长期价值。行业龙头如碧桂园服务已通过收购和整合拓展业务，为其他公司提供了可借鉴的转型路径。投资者应关注增值服务和商管标的，以把握未来增长机会。