20160817-广发证券-房地产行业_固定收益季度研究_销售优异_现金流安全_35页_1mb

房地产行业融资情况总结

核心内容

2016年第二季度，房地产开发企业到位资金为3.61万亿元，同比增长16.45%。其中，定金及预售账款占比56.83%，个人按揭贷款占比33.76%，显示销售回款对房企资金链的支撑作用显著。整体来看，房企融资环境较为宽松，融资渠道多元化，融资规模持续扩大，尤其是公司债和银行贷款的融资规模增长明显。

主要观点

• 融资环境宽松：2016年1-6月，房地产开发企业到位资金6.81万亿元，同比增长15.58%，融资渠道包括银行贷款、信托贷款、委托贷款、公司债、中期票据等，整体资金获取渠道增加。
• 融资结构优化：公司债和中期票据等低成本融资方式占比上升，资金成本下降，房企融资成本整体处于历史低位。
• 销售带动融资：上半年地产销售活跃，带动定金及预售账款、按揭贷款持续增长，增强了房企的现金流和偿债能力。
• 融资规模分化：大型房企在融资规模和成本方面更具优势，中小房企面临一定的资金压力，需警惕个别违约风险。
• 融资渠道多元化：房企通过境内外多种融资方式获取资金，包括银行贷款、信托融资、委托贷款、公司债、海外银团贷款及发债等。

关键信息

融资规模与结构

• 整体到位资金：2016年1-6月，房地产开发企业到位资金6.81万亿元，同比增长15.58%。
• 境内融资：2016年2季度，地产公司境内融资规模为3,416亿元，同比上升131%，环比下降8.2%。
• 境内债权融资：债权融资占比达91%，平均成本5.66%，同比下降1.25个百分点。
• 境内银行贷款：2季度境内银行贷款规模为694.48亿元，同比上升171.59%，平均资金成本5.61%，环比下降0.16个百分点。
• 信托融资：2季度房地产信托成立规模433.93亿元，同比上升30.28%，环比上升24.92%；平均收益率7.42%，创历史新低。
• 委托贷款：2季度委托贷款规模为520.58亿元，同比上升152.76%，平均利率7.53%，环比下降0.02个百分点。
• 公司债：2季度成功发行公司债58笔，融资规模1,126亿元，环比下降29.04%，同比上升187.27%。1-7月累计成功发行公司债172笔，融资规模达3,182亿元。
• 中期票据：2季度新增中期票据预案2笔，涉及规模23亿元；1-7月累计发行中期票据预案6笔，涉及规模380亿元。
• 海外融资：2季度海外银团贷款及发债规模为240.25亿元，同比上升86.94%；海外发债成本为8.05%，环比上升0.1个百分点。

风险提示

• 居民杠杆较高：居民中长期贷款增量为5,639亿元，占比达40.86%，显示地产销售对宽松货币政策依赖较大。
• 资金压力：部分中小企业面临资金压力，需警惕个别违约风险。
• 融资成本波动：尽管整体融资成本处于低位，但部分房企融资成本有所上升，需关注其偿债能力。

行业评级

• 行业评级：持有
• 前次评级：持有
• 报告日期：2016-08-17

融资渠道分析

银行贷款

• 2季度重点上市房企共发生银行贷款103笔，合计694.48亿元，同比上升171.59%。
• 1-7月累计发生银行贷款229笔，合计1,574.14亿元，同比上升140%。
• 平均资金成本5.61%，连续两月下降，处于历史低位。

信托贷款

• 2季度房地产信托成立规模为433.93亿元，同比上升30.28%，环比上升24.92%。
• 平均收益率7.42%，创历史新低。
• 2季度重点上市房企共发生信托贷款19笔，合计391.50亿元，同比上升12.37%。
• 1-7月累计发生信托贷款59笔，合计594.90亿元，同比上升48.15%。

委托贷款

• 2季度委托贷款规模为520.58亿元，同比上升152.76%，环比下降36.40%。
• 平均利率7.53%，比上季略微下降0.02个百分点。
• 1-7月累计委托贷款规模949.03亿元，同比上升209%。

公司债

• 2季度成功发行公司债58笔，融资规模1,126亿元，环比下降29.04%，同比上升187.27%。
• 1-7月累计成功发行公司债172笔，融资规模达3,182亿元。
• 公司债平均成本5.05%，环比上升0.25%，同比小幅下降。
• 大型房企如万达商业、金融街、碧桂园等公司债发行利率较低，而云南城投、银亿股份等小型房企发行利率较高。

中期票据

• 2季度新增中期票据预案2笔，涉及规模23亿元。
• 1-7月累计发行中期票据预案6笔，涉及规模380亿元。
• 平均利率3.92%，处于历史低位。

海外融资

• 2季度海外银团贷款及发债规模为240.25亿元，同比上升86.94%。
• 海外发债成本为8.05%，环比上升0.1个百分点。
• 1-6月累计海外发债预案融资规模175亿元，同比大幅下滑72%。

融资趋势与展望

• 融资活跃：2016年上半年，房企融资活动持续活跃，主要融资渠道为债权融资，尤其是公司债、银行贷款、委托贷款等。
• 成本下降：整体融资成本处于历史低位，尤其是银行贷款、信托融资、公司债等。
• 融资规模分化：大型房企在融资规模和成本方面更具优势，而中小房企面临资金压力。
• 未来展望：随着下半年成交端逐步下滑，房企的开发投资和融资活动或将逐步降温，需关注融资规模的收窄迹象。

重点房企融资情况

• 天津松江：销售回款金额增加，土地储备分布合理。
• 珠江实业：销售回款金额上升，土地储备分布稳定。
• 泰禾集团：销售回款金额增长，土地储备分布较为集中。
• 迪马股份：销售回款金额增加，土地储备分布较广。
• 香江控股：销售回款金额上升，土地储备分布合理。
• 中国金茂：销售金额变化明显，土地储备分布集中。
• 合肥城建：销售回款金额增长，土地储备分布稳定。

融资成本与趋势

• 融资成本：整体融资成本处于历史低位，公司债、银行贷款、信托融资等主要融资方式成本下降。
• 未来趋势：融资规模可能收窄，需关注房企融资活动的降温趋势。

总结

2016年上半年，房地产行业融资环境持续宽松，房企融资渠道多元化，融资规模显著增长。公司债、银行贷款、信托融资等主要融资方式表现活跃，尤其是公司债的发行规模获得爆发式增长。尽管整体融资成本处于低位，但部分房企面临资金压力，需警惕个别违约风险。随着下半年成交端逐步下滑，房企的开发投资和融资活动或将逐步降温，需进一步关注融资规模的收窄迹象。