20180813-光大证券-融创中国-01918.HK-首次覆盖报告_土地储备充裕优质_业绩迎来集中兑现_14页_1mb

融创中国（1918.HK）首次覆盖报告总结

核心内容

融创中国（1918.HK）作为一家专注于高端物业开发与管理的房地产企业，近年来通过积极的土地储备扩张和收并购策略，实现了快速成长。公司具备充足的优质土地储备，2018年3月总土储约1.47亿方，估算货值约2万亿元。此外，公司还拥有超过7000万方的旧改等协议状态土地，预计将进一步增厚资源储备。公司2017年销售金额达3620亿元，排名行业TOP4。

主要观点

• 土地储备充足：公司通过大规模拿地和收并购，土储建筑面积三年CAGR达169%，且一二线城市占比超八成，具备明显的区域优势。
• 销售增长强劲：2018年1-7月合同销售金额同比增长72%，预计全年销售增长仍可保持较高水平。
• 财务风险可控：公司短期偿债能力良好，现金/短期债务比约为1.23倍，且净负债率或因业绩释放和资源储备充足而有所下降。
• 盈利预测乐观：2018-2020年收入预计分别增长102.64%、64.25%、25.71%，3年CAGR约61%。净利润预计分别增长36.85%、66.44%、28.17%，EPS分别为3.42、5.69、7.30元。
• 估值与投资建议：基于公司土地储备、销售增长及财务状况，给予2018年10倍PE估值，12个月目标价人民币34.20元（约39.26港元），首次覆盖给予“买入”评级。

关键信息

• 土地储备：2017年末总土储约1.42亿方，其中权益土储约1.07亿方；预计未来总土储将达到2.18亿方，货值约3万亿元。
• 土地成本：平均土地成本约4728元/平方米，占2017年销售均价的29%，具有显著的成本优势。
• 融资情况：2017年末平均融资成本为6.24%，2018年4月发行美元债，利率略有上行，但公司规模和优质资产支撑融资成本可控。
• 高管增持：2018年4月以来，高管连续增持，彰显对公司未来发展的信心。
• 财务指标：2018年预测PE为6.6x，PB为1.8x，EV/EBITDA为10.1x，EV/EBIT为10.3x，反映公司估值处于行业低位。

风险提示

• 销售不及预期：房地产调控深化可能影响销售表现。
• 融资成本提升：市场资金面收紧可能导致融资成本超预期。
• 降负债进度：公司降负债进度可能低于预期。
• 汇率波动：汇率变化可能影响汇兑损益。

业绩预测与估值

投资评级

• 评级：买入
• 目标价：39.26港元（对应34.20元人民币）
• 目标期限：12个月
• 说明：基于公司土地储备、销售增长及财务状况，预计未来业绩释放动能强劲，财务风险相对可控。

公司动态与战略

• 历史沿革：自2003年成立以来，公司通过区域深耕和全国扩张，逐步形成全国化布局，2017年进入行业TOP4。
• 股权结构：IPO后四次配售，实际控制人孙宏斌持股约47.80%，公司资本结构相对稳定。
• 战略机遇：通过收并购获取优质项目，2017年以438亿元收购万达文旅项目91%的股权，进一步提升资源储备。

总结

融创中国凭借其充足的土储、合理的土地成本结构和积极的销售表现，展现出强劲的发展潜力。公司财务状况相对稳健，短期内补货压力较小，净负债率有望逐步下降。基于其业绩释放动能和估值水平，给予“买入”评级，目标价为39.26港元，预计未来三年收入与净利润将保持持续增长。