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公司研究总结：招商积余（001914.SZ）收购新中物业

核心内容概述

招商积余（001914.SZ）于2022年6月17日宣布拟以5.36亿元人民币收购新中物业67%的股权，交易完成后公司将持有新中物业67%的股权，新中香港持有33%。此次收购旨在进一步提升公司在非居住业态的专业化水平，巩固其在该领域的领先地位。

主要观点

• 收购背景与目的：公司拟通过收购新中物业，加强其在非居住业态的服务能力，尤其是在高端写字楼、高星级酒店及会所等领域的管理经验。
• 新中物业概况：
  • 为中银集团投资有限公司全资子公司。
  • 在管面积达559万平，其中办公物业占比82%。
  • 2021年营业收入4.1亿元，净利润4001万元。
  • 截至2021年7月底，管理项目241个，覆盖26个省市。
• 非居住业态的重要性：
  • 行业壁垒高，专业性强，毛利率水平高于平均水平。
  • 公司非居住业态在2021年一季度贡献了约70%的基础物业管理收入，毛利率达15.2%。
• 战略意义：
  • 收购将有助于推进“沃土云林”商业模式，提升公司在非居住业态的专业化服务能力和市场竞争力。
  • 加深公司护城河，稳固非居住业态的领先地位。

关键信息

收购交易详情

• 交易金额：5.36亿元人民币。
• 股权比例：公司收购67%，新中香港保留33%。
• 交易时间：2022年6月17日。

公司业务结构

• 在管面积：截至2022年3月31日，公司总在管面积2.91亿平，其中非住宅业态占比约60.4%。
• 非住宅业态细分：
  • 办公类：0.27亿平
  • 园区类：0.28亿平
  • 政府类：0.09亿平
  • 公共类：0.59亿平
  • 学校类：0.16亿平
  • 商业类：0.06亿平
  • 城市空间及其他：0.31亿平

盈利预测与估值

• 盈利预测（单位：亿元）：
  • 2022E：归母净利润6.13亿元
  • 2023E：归母净利润7.20亿元
  • 2024E：归母净利润8.46亿元
• PE估值：
  • 2022E：28倍
  • 2023E：24倍
  • 2024E：20倍
• PB估值：
  • 2022E：1.9倍
  • 2023E：1.8倍
  • 2024E：1.6倍
• 公司评级：维持“买入”评级，当前股价具备吸引力。

风险提示

• 新冠疫情反复：可能对资管板块造成不确定性冲击。
• 外拓竞争加剧：可能导致毛利率下行。

财务指标概览

盈利能力

• 毛利率：13.6%（2020）→ 13.8%（2021）→ 13.9%（2022E）→ 13.9%（2023E）→ 13.7%（2024E）
• 归母净利润率：5.0%（2020）→ 4.8%（2021）→ 4.7%（2022E）→ 4.5%（2023E）→ 4.4%（2024E）
• ROE（摊薄）：5.2%（2020）→ 5.9%（2021）→ 6.7%（2022E）→ 7.4%（2023E）→ 8.1%（2024E）

偿债能力

• 资产负债率：49%（2020）→ 49%（2021）→ 50%（2022E）→ 52%（2023E）→ 54%（2024E）
• 流动比率：0.97（2020）→ 1.27（2021）→ 1.28（2022E）→ 1.30（2023E）→ 1.32（2024E）
• 速动比率：0.70（2020）→ 0.96（2021）→ 0.98（2022E）→ 0.97（2023E）→ 0.97（2024E）

费用率

• 销售费用率：0.74%（2020）→ 0.82%（2021）→ 0.82%（2022E）→ 1.00%（2023E）→ 1.00%（2024E）
• 管理费用率：4.04%（2020）→ 3.65%（2021）→ 3.65%（2022E）→ 5.00%（2023E）→ 5.00%（2024E）
• 财务费用率：2.06%（2020）→ 1.25%（2021）→ 0.83%（2022E）→ 0.75%（2023E）→ 0.70%（2024E）
• 研发费用率：0.23%（2020）→ 0.35%（2021）→ 0.35%（2022E）→ 0.35%（2023E）→ 0.35%（2024E）
• 所得税率：35%（2020）→ 39%（2021）→ 38%（2022E）→ 37%（2023E）→ 36%（2024E）

每股指标

• 每股红利：0.13（2020）→ 0.10（2021）→ 0.13（2022E）→ 0.15（2023E）→ 0.18（2024E）
• 每股经营现金流：0.93（2020）→ 0.66（2021）→ 0.51（2022E）→ 0.44（2023E）→ 0.51（2024E）
• 每股净资产：7.83（2020）→ 8.17（2021）→ 8.65（2022E）→ 9.20（2023E）→ 9.85（2024E）

结论

招商积余通过收购新中物业，进一步增强了其在非居住业态的专业化服务能力，有助于巩固行业领先地位。公司盈利预测显示，未来三年归母净利润持续增长，PE估值逐步下降，体现出市场对其未来增长的预期。尽管面临疫情反复和市场竞争加剧的风险，但公司整体经营稳健，具备较强的投资吸引力，维持“买入”评级。