2018-成都办公楼市场Top50及灵活办公发展趋势_24页-7mb

成都办公楼市场Top50及灵活办公发展趋势总结

核心内容

2017年是成都办公楼市场的转折点，空置率降至30%，租金进入上升周期。市场需求的提升主要得益于高科技与专业服务行业，尤其是灵活办公模式的兴起。仲量联行的报告指出，灵活办公在成都市场的发展迅速，2018年上半年灵活办公租赁面积达18万平方米，占整体市场的1.9%，其中甲级办公楼占比高达3.8%。灵活办公的快速发展不仅反映了市场趋势，也揭示了成都办公空间的多样化和创新。

主要观点

• 灵活办公成为新兴办公形式：灵活办公在成都市场迅速扩张，其优势在于快速拎包入驻、灵活租赁条款及低试错成本，吸引了大量创新型中小企业和高科技企业。
• 市场需求强劲：成都2017年新增新经济企业3.3万户，增长57.9%；新增科技型企业2万户，显示出市场对灵活办公的高度需求。
• 租户结构变化明显：灵活办公租户中，外资企业占比达69%，显示出其在成都市场的吸引力。
• 租户需求特点：租户普遍办公面积较小，员工数量在30人以下，更注重办公环境的灵活性和舒适性。

关键信息

灵活办公市场发展情况

• 灵活办公租赁面积：截至2018年上半年，成都灵活办公租赁面积约为18万平方米，占整体市场的1.9%。
• 甲级办公楼渗透率：约78%的灵活办公选址在优质甲级办公楼，显著高于上海的51%。
• 灵活办公租金：成都市中心灵活工位租金比传统办公高出约21.1%，固定工位高出约55%。

灵活办公租户分析

• Top50租户构成：2017年成都甲级办公楼Top50租户中，高科技企业数量大幅增长，达到67%的增幅。
• 租户类型：灵活办公租户主要集中在贸易/零售（30%）、金融服务（30%）、专业服务（29%）和高科技行业（11%）。
• 租户偏好：租户选择灵活办公的主要原因是其商务属性（65%）和社区属性（35%），包括高效的办公系统、绿色办公、灵活租赁条款、丰富的社区活动等。

灵活办公市场挑战与机遇

• 挑战：短期内企业难以适应灵活办公模式，主要障碍包括对传统办公形式的依赖、对私密性的担忧、对第三方运营商稳定性的顾虑以及资源限制。
• 机遇：灵活办公能够带动物业升值、提升客户黏性、促进城市产业升级和楼宇经济发展。同时，它为业主提供了溢价空间，也帮助第三方运营商提升品牌影响力。

市场趋势

趋势1：高科技产业的“虹吸效应”

• 高科技企业数量在Top50租户中居首，且面积增长显著。
• 政策支持和人才引进是推动高科技产业发展的重要因素。
• 灵活办公成为高科技企业的重要载体，尤其适合初创企业和创新型企业。

趋势2：灵活办公市场“欣欣向荣”

• 灵活办公企业在2017年面积增长达77%，仅次于高科技行业。
• 多个灵活办公品牌在成都市场入驻，如MFG、梦想加、优客工场等。
• 灵活办公市场呈现出多元化和本地化的发展趋势。

市场参与者

• 第三方运营商：如MFG、梦想加、优客工场等，通过轻资产模式提供灵活办公服务。
• 自营灵活办公：部分物业业主如中海地产、东原地产推出自有品牌，如OfficeZip、原空间，以提升物业品质和租户粘性。
• 租户需求：租户普遍重视灵活租赁条款、高效的办公系统、绿色办公环境及丰富的社区活动。

发展建议

• 产品与服务优化：灵活办公品牌应注重产品与服务的极致化，以满足不同租户的需求。
• 本地化调整：灵活办公运营商需结合成都本地市场特点进行产品设计和运营策略调整。
• 品牌建设：提升品牌影响力，打造“生态圈”和“社区”体验，是灵活办公发展的关键。
• 风险控制：在第三方运营商扩张过程中，需关注其稳定经营能力和市场整合趋势。

市场未来展望

• 灵活办公市场增长空间：随着“千禧一代”进入企业管理层，企业办公模式将逐渐向灵活办公转变。
• 楼宇经济带动：灵活办公有助于提升楼宇经济活力，推动城市产业升级和商圈升级。
• 投资与合作：市场中各主体应积极迎接灵活办公趋势，通过并购、合作等方式增强竞争力。

仲量联行信息

• 公司简介：仲量联行是全球领先的房地产专业服务公司，业务遍及80多个国家，拥有近300个分公司，员工超过83,500人。
• 成都团队：成都团队由谢凌（董事总经理）、苗（商业地产部负责人）、喜禍（研究部负责人）、杜婷（研究部副经理）等组成，致力于推动成都市场的发展与研究。

总结

成都办公楼市场正经历由传统办公向灵活办公转型的关键阶段。灵活办公的崛起得益于政策支持、市场需求增长及资本推动，其在成都市场的渗透率和租金溢价显示出强劲的发展潜力。然而，市场仍面临诸多挑战，如企业结构转型、私密性需求及第三方运营商的稳定性问题。面对这些挑战，市场各主体需通过产品创新、品牌建设及本地化策略，积极应对并把握灵活办公带来的机遇。