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成都办公楼市场Top50及灵活办公发展趋势总结

核心内容

2017年是成都办公楼市场的转折年，空置率跌至30%，租金进入上升周期。市场回暖不仅源于新增供应放缓，还因为办公租赁需求的上升，尤其是高科技与专业服务行业的灵活办公需求显著增加。仲量联行2017年Top50租户统计结果显示，灵活办公行业在租户数量和面积上均有所增长，显示出其在成都市场的重要性。

主要观点

• 灵活办公成为新兴办公形式：灵活办公通过提供快速拎包入驻、灵活租赁条款和多样化的办公环境，满足了创新型中小企业和高科技企业的办公需求。
• 成都市场灵活办公发展迅速：截至2018年上半年，灵活办公租赁优质办公楼总面积约18万平方米，占总租赁面积的1.9%，甲级办公楼中占比达3.8%。
• 政策与人才是主要驱动力：2017年成都出台的人才政策，尤其是对高科技产业的支持，促进了人才聚集和企业落户，为灵活办公市场提供了广阔的发展空间。
• 灵活办公空间选址偏好：当前成都市场约78%的灵活办公空间选址于优质办公楼，而仅有2%选择零售业态，显示出对高品质办公环境的偏好。
• 灵活办公满足多样化需求：灵活办公不仅满足企业对灵活租赁条款和高效办公系统的需求，也注重社区属性，如开放空间、社交活动和员工福祉。

关键信息

成都Top50租户分析

• 行业分布：高科技产业在Top50租户中占据首位，数量增加67%，租用面积达69,343平方米，增长35,043平方米。
• 租户类型：租户包括内资、外资及民营企业，其中外资企业占比高达69%。
• 企业规模：大多数选择灵活办公的企业办公人数在30人及以下，且办公面积较小，占受访企业总面积的6%。

灵活办公市场特点

• 增长迅速：2017年灵活办公行业面积同比增长77%，成为甲级办公楼中面积最大的租户群体。
• 主要运营商：包括岛里、MFG、梦想加、WeWork、优客工场、雷格斯等，其中岛里运营面积最大，达10万平方米。
• 市场渗透率：灵活办公在成都甲级办公楼中的渗透率为1.9%，而在一线城市平均为2.9%。

驱动因素

• 商务属性：灵活办公的商务属性（如拎包入驻、灵活租赁条款）是企业选择的主要原因，占65%。
• 社区属性：社区属性（如社交空间、线上线下活动）是次要原因，占35%。
• 科技与绿色办公：企业对高科技和绿色办公的需求上升，尤其在办公面积较大的企业中更为明显。

挑战与机遇

• 企业结构与文化：部分企业因结构和文化原因，短期内难以转向灵活办公。
• 私密性与安全性：对私密性和贵重物品安全性的担忧，影响了部分企业选择灵活办公。
• 第三方稳定性：灵活办公运营商的短期扩张可能带来经营不稳定的问题。
• 物业升级与经济影响：灵活办公的引入有助于激活问题商业项目，实现物业升值，并可能带动商圈和城市产业升级。

市场机遇

• 业主：通过自营或引入第三方运营商，实现物业升级和溢价。
• 政府：通过政策支持和引导，推动灵活办公市场发展。
• 企业：通过灵活办公降低试错成本，提升员工满意度和绩效。
• 运营商：通过市场扩张和产品创新，提升市场份额。
• 投资者：关注灵活办公市场的增长潜力，寻求投资机会。

总结

成都办公楼市场在2017年迎来了显著的转变，灵活办公成为推动市场发展的新动力。随着政策支持、人才聚集和市场需求的增加，灵活办公在成都市场展现出强劲的增长势头。未来，随着“千禧一代”逐渐成为企业管理层，以及企业结构和文化的变化，灵活办公将更广泛地被接受。然而，企业在选择灵活办公时仍面临结构转型、私密性及稳定性等挑战。市场各方需在适应变化的同时，抓住机遇，推动成都办公楼市场的进一步发展。