固定收益主题报告：2021年房地产市场回顾与2022年展望-20211221-安信证券-17页_913kb

报告摘要

2021年房地产调控坚持“房住不炒”的主基调，围绕“三稳”目标，政策分为两个阶段：

全面收紧阶段（9月中旬以前）
- 需求端：加强信贷监管，严查消费贷、经营贷违规流入房地产市场；价格管控加强，建立二手房参考价格机制；优化限购限贷政策，部分城市提高外地户籍购房社保年限、实施限售、限价等政策。
- 供给端：提高土拍门槛，收紧房企融资，限制银行房地产贷款集中度，暂停部分城市二手房贷款。
边际放松阶段（9月下旬至今）
- 金融监管机构放松政策，开发贷、按揭贷款、债券融资逐步恢复；地方政府加强预售资金监管以保障交付。
- 12月，金融机构、住建部门及地方政府协同化解房企流动性危机，政策底初步显现。

销售：前强后弱，国企表现较亮眼
- 2021年1-11月全国商品住宅销售面积为13.9亿方，同比上涨4.4%；销售金额为14.6万亿，同比上涨9.3%。
- 上半年销售表现亮眼，下半年量价齐跌，尤其二线、三四线城市销售疲软。
- 国企销售表现相对较好，但TOP100房企目标完成率中位数降至80.6%，较去年同期下降8.4%。
房地产投资：前高后低，下半年乏力
- 2021年1-11月房地产开发投资累计增速为6%，低于去年同期的6.8%。
- 土地购置费、建安成本增速由正转负，拖累投资增速下滑。
- 7月后投资增速持续负增长，为2016年以来首次下跌（不考虑疫情因素）。
土地市场：先热后冷，集中供地遇冷
- 土地市场整体呈现“先热后冷”特征，平均溢价率由年初的13.5%降至11.4%。
- 集中供地政策下，土拍热度迅速消退，三轮集中供地平均溢价率分别降至3.6%、2.1%，流拍率上升。
- 房企尤其是民企参与度下降，城投平台拿地占比上升，民企拿地金额占比由47%降至20%。
融资：持续收紧及执行偏差，房企现金流脆弱
- 债券融资受阻，上半年依赖供应链ABS，下半年净融资缺口扩大。
- 房企筹资净现金流创新低，TOP50房企Q3筹资净现金流为-1760.7亿，较去年同期大幅下滑。
- 信托融资规模持续压降，开发贷增速降至历史低点，房企融资渠道受限。

政策放松逐步推进
- 10月以来，开发贷能贷尽贷、按揭款能放尽放、监管资金自由取用等政策加速落地。
- 12月以来，政策进一步向“刚需重点满足，刚改加大支持”方向推进，房企合理资金需求得到部分满足。
政策底已现，系统性风险被排除
- 房地产“政策底”初步显现，市场信心逐步恢复。
- “房住不炒”“三稳三性”仍是政策主基调，限制“大水漫灌”救市，房企信用风险尚未完全解除。
政策放松边界明确
- 政策放松空间有限，不会出现全面宽松。
- 未来政策是否能够覆盖足够房企，以消除流动性危机，仍需进一步观察与验证。
协同治理成为趋势
- 从金融监管机构到地方政府的协同治理模式逐步形成，房企流动性危机有望逐步缓解。