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2021年房地产市场回顾与2022年展望总结

核心内容

2021年房地产市场经历了从全面收紧到边际放松的调控变化，整体呈现供需由热转冷、房企流动性危机加剧的特征。2022年市场展望显示政策底已现，但系统性风险尚未完全排除，房企流动性危机逐步缓解。

2021年房地产市场回顾

1. 政策：一个基调，两个阶段

• 全面收紧阶段（1-9月）：

  • 需求端：加强信贷监管、价格管控、优化限购限贷政策。
    • 严查消费贷、经营贷违规流入房地产市场。
    • 建立二手房参考价格机制，打击房价过快上涨。
    • 部分城市发布限跌令，限制新房成交价低于备案价85%。
  • 供给端：提高土拍门槛、限制房企融资。
    • 集中供地政策实施，首批供地热度较高，但随后政策收紧。
    • 金融监管收紧，开发贷、按揭贷款、债券融资等渠道受限。
    • 信托融资规模持续压降，房地产信托贷款余额同比大幅下降。

• 边际放松阶段（9月至今）：

  • 央行、银保监会等金融监管机构开始放松政策，开发贷、按揭贷款、债券融资逐步恢复。
  • 地方政府加强预售资金监管，确保项目交付。
  • 12月金融机构、住建部门及地方政府协同化解房企流动性危机。
  • 2021年12月中央经济工作会议提出“三稳三性”，明确政策方向。

2. 行业：供需由热转冷，房企经历流动性危机

• 销售：

  • 上半年销售表现亮眼，下半年量价齐跌。
  • 二线、三四线城市销售疲软，11月销售面积同比转负。
  • 长三角整体表现强劲，珠三角三四线城市销售明显弱化。
  • 国企表现较亮眼，但过半房企销售目标完成率不足8成。

• 房地产投资：

  • 上半年保持韧性，下半年因土地购置费和建安成本增速回落，投资增速持续下滑。
  • 9月起地产投资单月同比转负，为2016年以来首次。

• 土地市场：

  • 土地市场先热后冷，下半年土拍热度明显下降。
  • 二、三四线城市土拍溢价率快速下行，平均溢价率降至3%以下。
  • 集中供地规则“松-紧-松”变化，房企尤其是民企参与度下降，城投拿地占比明显上升。

• 融资：

  • 上半年依赖供应链ABS，下半年融资全面受阻。
  • 开发贷余额增速降至历史低点，信托融资规模大幅下降。
  • 民企融资困难，净融资持续为负，房企筹资净现金流创新低。

2022年房地产市场展望

• 政策放松空间逐步释放：

  • 10月以来，开发贷能贷尽贷、按揭款能放尽放、监管资金自由取用等政策逐步落地。
  • 12月以来，政策进一步向“刚需重点满足，刚改加大支持”倾斜，房企合理资金需求得到满足。

• 政策底已现，系统性风险被排除：

  • “房住不炒”仍是主基调，政策边界明确，不会出现“大水漫灌”式救市。
  • 信用风险未完全解除，部分房企仍面临流动性压力。

• 流动性危机逐步缓解：

  • 金融机构、住建部门与地方政府协同治理，房企流动性危机距离结束已为时不远。
  • 仍需观察政策是否能覆盖足够数量的房企，以彻底消除危机。

关键信息

• 政策变化：

  • 2021年房地产调控分为全面收紧和边际放松两个阶段。
  • 政策底已见，但市场底尚未明朗。

• 市场表现：

  • 销售、投资、土地市场均出现由热转冷趋势。
  • 二线城市表现较好，但三四线城市多数疲软。

• 房企状况：

  • 上半年销售表现亮眼，但下半年流动性危机爆发。
  • 民企融资能力显著弱化，部分房企出现实质性违约或展期。

• 融资渠道：

  • 债券融资受阻，信托规模大幅压降，开发贷增速降至历史低点。
  • 市场流动性风险加剧，房企筹资净现金流创新低。

风险提示

• 房地产调控超预期收紧。
• 样本数据搜集不全面，可能导致分析偏差。

主要观点

• 2021年房地产市场在“房住不炒”基调下，经历从全面收紧到边际放松的转变。
• 下半年房企流动性危机显现，部分房企出现实质性违约或展期。
• 2022年政策逐步放松，房企合理融资需求得到满足，但系统性风险尚未完全排除。
• 土地市场热度下降，城投拿地比例上升，反映市场结构变化。
• 融资渠道收紧及执行偏差，加剧房企现金流脆弱性。

附录：相关报告