【招商银行】房地产行业2024年3季报：本轮首提“止跌回稳”，近期高线城市交易活跃_22页_4mb

房地产2024年三季度报告核心要点总结：

一、市场表现

1. 2024年三季度房地产市场呈现"冲高回落"态势。517新政后销售市场边际修复，但8-9月市场走弱，重点城市新房、二手房交易均出现环比下滑，房价加速下跌，尤其一线城市二手房环比跌幅超1%。9月末政策升级提出"止跌回稳"目标，四季度政策效果或出现边际改善。

2. 房企资金面压力持续。2024年1-9月房地产开发企业到位资金累计同比-200%，销售回款资金同比-298%，房企融资"白名单"项目规模扩大至4万亿，短期缓解资金压力，但开发投资累计同比仍达-10%。

3. 重点城市分化明显。10月高能级城市交易情绪激活，一线城市广州成为首个完全放开限购城市，深圳、北京、上海在限购、首付比例等方面政策力度加大。但全国商品房销售面积同比维持-171%至-110%区间，库存压力仍存。

二、政策动向

1. 924政策组合拳释放积极信号，包含：

• 首提"止跌回稳"政策目标
• 优化城市融资协调机制
• 推进城中村货币化安置
• 专项债支持土地及商品房收储
• 房企"白名单"融资规模扩大至4万亿

2. 金融支持措施：

• 存量房贷利率下调50BP
• 二套首付比例降至15%与首套统一
• 保障房再贷款央行资金支持比例提至100%
• 延长金融16条政策至2026年底

三、价格变化

1. 商品房价格持续探底：2024年1-9月70大中城市新建商品住宅价格同比跌幅扩大至-90%，二手房价格同比跌幅达-107%，一线城市房价跌幅最大。

2. 房贷利率调整：

• 2024年9月百城首套、二套房贷利率降至3.29%、3.70%
• 10月LPR下调后，重点城市首套房贷利率进入"2"字头，南京、绍兴等二套利率或跌破3%

四、土地市场

1. 土地成交持续低迷：2024年1-9月商住土地成交面积、土地出让金累计同比分别为-236%、-464%，9月单月同比降幅达-62%、-291%。

2. 土地政策优化：

• 取消地价上限限制
• 调整容积率计算方式
• 但房企仍聚焦优质城市板块

五、开发投资

1. 开发投资持续承压：2024年1-9月房地产开发投资额累计同比-101%，新开工面积累计同比-222%，竣工面积同比-244%。

2. 投资修复滞后：四季度投资或因政策提振出现边际改善，但全年同比降幅可能维持与前两年相当水平，需关注城中村货币化安置政策落地效果。

六、未来展望

1. 政策效果待验证：四季度关键在于政策落地力度和销售回升持续性，房价寻底叠加利率下行可能增强政策托举效果。

2. 市场分化持续：一线城市政策宽松力度最大，但需警惕部分城市因房价下跌导致的房企参与意愿减弱。重点观察10月销售数据释放情况及专项债收储政策执行效果。

数据来源：招商银行研究院、贝壳研究院、中指研究院等。报告指出统计口径调整导致部分数据不可比，建议关注修订后指标变化。政策宽松力度创2012年限购以来新高，但市场信心修复需时间，投资端修复相对滞后，整体行业仍处调整期。