20171203-西南证券-房地产行业2018年投资策略_曙光初现_见龙在田_31页_2mb

房地产行业2018年投资策略总结

核心内容

2018年房地产行业预计呈现窄幅震荡态势，但结构性机会更加显著。随着房地产调控政策的持续实施，行业集中度提升趋势明显，TOP10房企销售额市占率预计未来三年将翻倍。房地产长效机制逐步推进，包括保障增量供给、提升存量效率以及完善税负制度等，其中长租公寓、公募REITs和房地产税成为重点方向。

主要观点

• 行业趋势：房地产投资增速趋于稳定，销售高开低走，行业分化加剧，核心城市表现优于三四线城市。
• 政策导向：房地产调控政策以“房住不炒”为核心，抑制投机行为，同时支持合理自住需求。调控政策具有连续性和稳定性，不会轻易放松。
• 居民信贷：居民中长期贷款增速回落，但短期消费贷流入房地产市场依然明显，居民负债水平偏高，去杠杆压力持续。
• 房企行为：房企正加速整合资源、推动多元化发展，积极布局租赁市场和资产证券化，尤其是公募REITs和长租公寓业务。
• 估值变化：龙头房企估值逐步提升，预计2017年以后将逐步达到15X左右，而中小房企则面临较大的转型压力。

关键信息

行业表现回顾

• 2017年房地产销售高开低走，投资韧性显现。
• 2017年TOP10房企市占率约21%，预计未来三年将翻倍。
• 2017年申万地产指数表现不佳，但内房股涨幅显著，如恒大、融创、碧桂园等。

行业趋势与政策影响

• 调控政策：以抑制房价过快上涨和投机行为为主，通过限购、限贷、限售等手段约束交易权。
• 长效机制：推动租赁市场发展、推进公募REITs、完善房地产税制度，以实现房地产行业的长期健康发展。
• 土地政策：土地供应逐步向核心城市倾斜，非核心城市土地指标相对充裕，但房地产投资增速放缓。

房企行为与转型

• 房企通过兼并收购、合作开发、小股操盘等方式提升竞争力。
• 龙头房企持续受益于行业集中度提升，二线房企则需改善基本面以获得结构性机会。
• 租赁市场、资产经营、公募REITs等新业务成为房企转型的重要方向。

投资主线

1. 持续受益集中度提升的龙头房企：推荐万科A、保利地产、新城控股、碧桂园。
2. 基本面改善显著的二线蓝筹：推荐金地集团、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、龙光地产。
3. 契合国家战略和区域主题的园区标的：推荐招商蛇口、华侨城A、华夏幸福。
4. 受益租赁市场或公募REITs制度突破：推荐世联行、天健集团、南山控股。

风险提示

• 行业销售增速回落超预期
• 房企分化特征不够显著
• 信贷进一步紧缩

估值与盈利预测

投资策略及推荐标的

• 龙头房企：具备较强的市场竞争力和资源整合能力，推荐万科A、保利地产、新城控股、碧桂园。
• 二线蓝筹：基本面改善明显，具备结构性机会，推荐金地集团、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、龙光地产。
• 园区标的：契合国家战略和区域发展，推荐招商蛇口、华侨城A、华夏幸福。
• 租赁及REITs受益股：受益于租赁市场发展及公募REITs制度突破，推荐世联行、天健集团、南山控股。

总结

2018年房地产行业在政策调控和市场分化背景下，将更加注重结构性机会。龙头房企在集中度提升中受益，而二线房企需通过基本面改善获得增长空间。租赁市场和公募REITs将成为推动行业转型的重要方向，房企估值有望逐步提升。投资者应关注政策导向、行业趋势和企业基本面，选择具备成长性和抗风险能力的标的。