房地产行业2018投资策略：曙光初现、见龙在田_31页-1mb

房地产行业2018年投资策略总结

核心内容

2018年房地产行业将呈现窄幅震荡趋势，但结构性机会显著。随着房地产调控政策的持续，行业集中度提升，龙头房企市占率有望翻倍。同时，长效机制逐步推进，包括长租公寓、公募REITs和房地产税等，推动行业向高质量发展转型。

主要观点

• 宏观层面：2017年中国经济增长稳定，房地产投资对GDP拉动作用减弱，房地产调控难以全面放松。
• 居民负债：我国居民负债水平偏高，明年仍面临去杠杆压力，但过程温和。
• 行业趋势：房地产行业进入结构性发展阶段，市场表现通透，强者恒强，房企分化趋势显著。
• 政策导向：调控政策将更注重长效机制，包括保障住房供给、提升存量效率、完善税负制度等。
• 投资主线：推荐关注龙头房企、基本面改善的二线蓝筹、契合国家战略的园区标的以及受益租赁市场或公募REITs制度突破的公司。

关键信息

2017年行业与板块回顾

• 销售表现：销售高开低走，全年销售增速回落。
• 投资表现：房地产投资增速维持韧性，全年拉动GDP增长0.3%。
• 房企行为：市场深度分化，房企差异化竞争明显，龙头房企市占率快速提升。
• 信贷情况：居民中长期贷款增速回落，但短期消费贷仍流入房地产市场。

长效机制与住房制度改革

• 改革阶段：目前处于第四阶段，强调供需平衡、结构优化和抑制投机。
• 核心问题：城市居住用地供应不足，非全流通房产权益低，投机行为仍存。
• 改革方向：
  • 土地供应按长住人口计算，房地产:工业:基础设施=25:20:55
  • 金融约束加杠杆行为，支持合理自住购房
  • 发展租赁市场，倡导租售同权
  • 推进公募REITs制度，实现资产收益权分割流通

房企行为与估值变化

• 房企行为：激励团队、补充储备、放大杠杆、积极转型，包括长租公寓、旧改棚改、物流地产等。
• 估值变化：
  • 龙头房企估值逐步抬升，预计2017年以后达到15X左右。
  • 二线房企盈利改善明显，资产质量提升。
  • 2017年TOP10房企市占率约21%，预计未来三年翻倍。

投资策略及推荐标的

• 持续受益集中度提升的龙头房企：
  • 推荐：万科A（000002）、保利地产（600048）、新城控股（601155）、碧桂园（2007.HK）
• 基本面改善显著的二线蓝筹：
  • 推荐：金地集团（600383）、阳光城（000671）、荣盛发展（002146）、蓝光发展（600466）、龙光地产（3380.HK）
• 契合国家战略和区域主题的园区标的：
  • 推荐：招商蛇口（001979）、华侨城A（000069）、华夏幸福（600340）
• 受益租赁市场或公募REITs制度突破的标的：
  • 推荐：世联行（002285）、天健集团（000090）、南山控股（002314）

风险提示

• 行业销售增速回落超预期
• 房企分化特征不够显著
• 信贷进一步紧缩

行业趋势与政策影响

• 房地产投资三段论：
  • 2010年之前：总量指标未见顶，行业空间巨大
  • 2010-2016年：调控相机抉择，市场波动加大
  • 2016年之后：结构性特征大于总量特征，市场表现通透
• 政策影响：
  • 限购、限贷、限售等政策抑制投机行为
  • 长效机制推动行业从“加杠杆”向“回归居住需求”转变
  • 鼓励租赁市场发展，促进资产证券化和REITs突破

板块行情与投资逻辑

• 核心矛盾：并非调控能否放松，而是房企分化趋势是否更显著
• 投资逻辑：
  • 龙头房企：受益于集中度提升，具备更强的融资能力和市场地位
  • 二线蓝筹：基本面改善显著，盈利能力和资产质量提升
  • 园区标的：契合国家战略和区域发展，具备政策红利
  • 租赁与REITs：受益于政策推动，租赁市场和资产证券化前景广阔

估值与盈利预测

结论

2018年房地产行业投资机会更多体现在结构性上，推荐关注龙头房企、基本面改善的二线蓝筹、契合国家战略的园区标的以及受益租赁市场和REITs制度突破的公司。行业整体将保持窄幅震荡，但优质房企将受益于政策导向和市场分化。