2020大连房地产市场总结_63页_5mb

大连房地产市场2020年度总结

核心内容

2020年，大连房地产市场在新冠疫情的影响下经历了调整期，整体市场遇冷，供销回落，去化缓慢。随着疫情逐步控制，市场回归正轨，需求释放，供销量上扬。2021年，经济复苏加速，房地产作为经济发展的“压舱石”地位凸显，政策层面则转向“双循环”和“房住不炒”，调控趋于中性偏紧。

主要观点

2020年市场情况

• 市场遇冷：疫情初期，市场陷入低迷，供销回落，去化缓慢。
• 政策调控：以稳为主，加强房地产金融风险防控，推动供需结构优化。
• 土地市场：以甘井子区为主力供应区域，土地成交面积427万㎡，同比下降19%，但整体市场仍较为活跃。
• 房企动态：多数房企土地储备不足，合作开发成为主流，部分房企通过产业勾地获取低溢价土地。

2021年市场展望

• 市场回归：随着疫情缓解，市场逐渐复苏，供需关系趋于平衡。
• 政策趋紧：房地产金融政策收紧，政策性住房配建比例上升，土拍规则趋严。
• 城市分化：核心城市吸金能力强，而部分冷门区域仍有优化空间。
• 租赁住房：中央经济工作会议提出“解决好大城市住房突出问题”，推动租赁住房建设，探索单列租赁用地计划。

关键信息

土地市场

• 2020年土地供应：以甘井子区为主，整体供应量为427万㎡，同比下降19%。
• 土地价格走势：成交价格持续攀升，甘井子区、金州区等区域地价高位维稳。
• 政策性住房配建：中西沙甘高区域配建比例为5%-10%，需同步设计、建设、交付，并无偿移交政府。

房地产调控

• 政策方向：调控政策以稳为主，注重需求侧改革，推动房地产市场平稳健康发展。
• 融资环境：受“三道红线”政策影响，房企融资趋紧，部分房企面临资金压力。
• 城市分化：核心城市如北上广、大连甘井子区等土地出让金排名靠前，吸引大量投资。

房企发展

• 品牌房企：保利、金地、德泰、绿城等品牌房企在土地市场表现活跃。
• 合作开发：多数房企采用合作开发模式，以分摊风险和优化资源。
• 融资方式：房企融资方式趋向多样化，包括债券发行、信托融资等，但整体环境趋紧。

城市建设

• 地铁建设：2号线二期、13号线一期工程预计2021年开通，提升城市交通能级。
• 基础设施：大连湾海底隧道全面复工，城市交通网络进一步完善。
• 教育配套：中小学招生实行“零择校”政策，提升学区房居住属性，促进教育资源均衡。

民生工程

• 消费促进：政府推出消费券活动，促进消费回暖。
• 疫情防控：推出多项防疫便利化措施，保障民生和经济稳定。
• 重点工程：如大连国际海鲜节、小窑湾金牌教育园等项目推动城市活力。

分区市场分析

甘井子区

• 供应主力：土地供应集中，项目数量多，建面达634.24万㎡。
• 成交表现：成交面积和金额位居前列，项目如融创海逸长洲、保利天禧等表现突出。

中山区

• 核心区域：东港商务区为主要成交区域，土地成交面积15.6万㎡，价格较高。

沙河口区

• 旧改项目：多个旧改项目推动市场供应，如八一水库周边地块。

西岗区

• 旧改与配建：旧城区改造项目增多，政策性住房配建比例上升。

开发区

• 新城区发展：小窑湾、金石滩等区域成为新热点，吸引房企布局。

旅顺口区

• 产业勾地：部分项目通过产业勾地方式获取土地，如旅顺新城区项目。

金州区

• 产业勾地：金州区通过产业勾地获取土地，如金地项目。

市场趋势与展望

• 市场周期：2020年为补充供应周期，2021年预计继续以甘井子区为主力供应。
• 价格走势：2020年商品住宅成交均价15294元/㎡，同比上涨4%，未来仍可能持涨。
• 去化周期：整体去化周期为22个月，普通住宅去化周期较短，商业产品去化难度大。
• 供需结构：刚需与刚改需求为主力，面积段呈现放大趋势，单价段向中高端转移。

结论

2020年大连房地产市场在疫情影响下经历了调整期，政策以稳为主，推动市场逐步复苏。2021年，市场回归正轨，政策趋紧，城市分化进一步扩大，重点区域如甘井子区成为市场热点。同时，租赁住房建设成为政策重点，有助于缓解住房问题。整体来看，市场在政策引导下趋于稳定，未来将以中性偏紧为主，注重供需平衡和品质提升。