大连2020年房地产市场总结【保顾研究院东北分院】_63页_5mb

“疫”波未平楼市“复” —— 2020年大连房地产市场总结

核心内容

2020年大连房地产市场在新冠疫情的冲击下经历了较大的波动，市场遇冷，供销回落，去化缓慢。但随着疫情逐步得到控制，市场回归正轨，供需关系有所改善。2021年，房地产市场迎来新的发展周期，政策以稳为主，经济“双循环”成为发展方向，房地产作为经济发展的“压舱石”地位稳固。土地市场在政策调整和补充供应下逐渐回暖，价格持涨，重点区域为甘井子区，部分房企采取合作开发模式以分摊风险。商品住宅市场虽整体趋冷，但部分优质项目表现亮眼，市场分化明显。

主要观点

1. 宏观经济与政策

• 全球经济复苏：疫情后全球主要经济体加速复苏，但复苏速度仍具不确定性。中国因有效的防疫机制，成为唯一实现正增长的经济体，对全球资金吸引力增强。
• 国内政策：2020年房地产调控以稳为主，2021年“十四五”规划提出构建“双循环”格局，强调需求侧改革，继续坚持“房住不炒”。
• 房地产金融风险：2021年“三道红线”政策全面实施，房企融资环境趋紧，宏观杠杆率提升，政策更关注风险防范。

2. 土地市场

• 2020年土地市场：受疫情影响，土地供应减少，市场处于去库存阶段。下半年随着政策放松，土地市场有所回暖，但整体成交面积同比下降19%。
• 2021年土地市场：仍以甘井子区为主，补充供应，价格持涨。政策性住房配建比例提升，影响房企成本。
• 土地成交分布：甘井子区为土地供应主力，主城核心区域也有小体量供应，郊区聚焦发展，部分房企通过合作开发和产业勾地获取土地。

3. 房地产市场

• 2020年市场表现：商品住宅供应与成交均下降，价格小幅上涨，市场去化周期拉长。普宅市场状态健康，商业产品去化难度大。
• 2021年市场趋势：市场回归正轨，供需关系改善，价格持稳，重点发展甘井子区北部区域，如体育新城、钻石湾等。

4. 品牌房企策略

• 2020年房企表现：多数房企土储获取不足，合作开发成为主流，部分房企通过产业勾地获取低成本土地。
• 2021年房企趋势：品牌房企继续深耕，精准拓展定位，强化产品力。融资环境趋紧，政策性住房供应增加，对房企资金链形成压力。

关键信息

房企与政策

• 融资环境趋紧：2021年“三道红线”全面实施，房企融资受限，融资成本上升。
• 政策性住房配建：大连市内五区配建政策性住房，面积占比5%-10%，装修标准统一，且建成后无偿移交政府。
• 租赁住房发展：单列租赁住房用地计划，推动租赁市场发展，提升居住属性。

城市发展与基建

• 交通建设：大连湾海底隧道、地铁2号线二期、13号线一期等项目推进，提升城市交通能级。
• 营商环境优化：金普新区营商环境按下快进键，吸引重点产业和人才落户。

民生与教育

• 户籍政策放松：大连实行阶梯式落户政策，吸引人才，增加城市人口活力。
• 中小学招生改革：实行“零择校”政策，教育资源均衡分配，学区房概念持续存在，但居住属性提升。

土地与市场

• 土地成交情况：2020年商住土地成交面积427万㎡，同比下降19%。甘井子区为主力供应区域。
• 价格走势：土地成交价格持续攀升，商品住宅成交均价上涨4%，但成交量下降导致成交金额下降9%。
• 区域分化：甘井子区、中山区、沙河口区等为主力供应区域，主城核心区域供应小而精，郊区聚焦发展。

2020年大连市土地成交情况

2020年大连市商品住宅市场成交情况

总结

2020年大连房地产市场在疫情冲击下经历了较大的波动，但随着政策调整和市场恢复，2021年楼市逐步回暖。土地市场呈现补充供应趋势，甘井子区成为重点供应区域，政策性住房配建比例提高，推动租售并举。商品住宅市场去化周期拉长，但部分优质项目表现突出，价格持稳。品牌房企继续深耕市场，强化产品力，同时加强合作开发，以降低融资和开发风险。大连市在城市基建、营商环境优化、户籍政策放松等方面持续推进，以提升城市吸引力和居住品质。