【保利投顾研究院西部分院】2021年成都房地产市场半年报-45页_5mb

西部研究院成都2021半年报总结

核心内容概述

2021年上半年，成都房地产市场在政策调控、城市发展及市场供需变化的多重因素下，呈现出明显的分化趋势。城市机遇与楼市政策、土地市场、住宅市场、商办市场及后市展望共同构成了成都房地产市场的整体格局。

主要观点

• 城市机遇：成都常住人口突破2000万，成为全国第四人口大市，人才吸引力显著增强。成渝双城经济圈的交通规划加快了区域一体化进程，尤其是天府国际机场的通航和东部新区的建设，为成都的房地产市场注入新动力。
• 楼市政策：2021年楼市调控全面收紧，政策覆盖土地、金融、市场及开发等多个环节。政策旨在实现“稳地价、稳房价、稳预期”，包括限价、限售、限购、限贷等措施，对市场预期和购房门槛产生较大影响。
• 土地市场：土地市场在政策影响下出现成交量价双增长，但供应量明显减少。中心城区土地供应断崖式下降，而远郊地区则因项目集中入市，成交量有所提升。
• 住宅市场：整体市场供不应求，成交量价齐升。产品结构向低密、改善型物业倾斜，140-160㎡产品成为主流，尤其是主城和近郊区域。
• 商办市场：商办市场受政策影响，需求端调控趋严，供应端则受到土地供应政策的影响，市场整体趋于理性。

关键信息

城市机遇

• 人口与人才：成都常住人口达2093.8万人，同比增长38.49%，成为全国第四人口大市。人才落户政策放宽至全日制应届大专学历，吸引大量青年人才落户。
• 交通规划：《成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划》提出打造“轨道上的双城经济圈”，加速路网及港口建设，推动成渝1小时通勤圈形成。
• 东部新区：东部新区国土空间规划明确，基础设施和交通运输用地占比达43.7%，政府首要解决基础设施薄弱问题，推动区域楼市发展。
• 天府国际机场：6月27日正式通航，成都成为中国大陆第三个拥有两座国际机场的城市，有助于建设世界级机场群，提升国际航空枢纽地位。
• 国际铁路港：青白江升级为国家级经济技术开发区，成为成都北部发展的重要节点，助力区域协同发展。

楼市政策

• 调控收紧：政策全面收紧，包括土地端、需求端及行业端。例如，中心城区商品住宅用地实行“双集中”、“双限”出让模式。
• 信贷政策：首付比例提高，二套房首付比例达50%，房贷利率维持高位，影响改善型市场需求。
• 市场管理：建立二手住房成交参考价格发布机制，严格管控购房资格，打击虚假广告、捂盘惜售等行为。
• 政策闭环：政策逐步完善，形成土地、信贷、市场、开发的闭环调控，提高市场透明度和规范性。

土地市场

• 成交量价：上半年大成都涉宅土地供应7304亩，成交6946亩，成交量价同比增长。整体地房价比为0.46。
• “双集中”供地：首次实行“两集中”供地，地块全部成交，出让条件趋严，包括限地价、限房价、定品质。
• 区域表现：主城区域土地供应大幅减少，近郊区域成交活跃，远郊地区成交量有所回升，但价格波动明显。
• 房企表现：本土平台公司如人居、德商表现突出，头部房企如龙湖、华润、招商等表现稳健，联合体拿地成为常态。

住宅市场

• 整体表现：商品住宅供应减少，成交增加，市场供不应求。开盘去化率持续升高，达到50%及以上。
• 价格趋势：成交均价稳步上涨，主城均价22118元/㎡，近郊均价13874元/㎡，远郊均价8871元/㎡。
• 产品结构：低密物业和改善型产品占比上升，高层和别墅产品套均面积增加，小高+中高层产品增长明显。
• 面积段：主城、近郊及远郊市场均以140㎡以下产品为主，改善型产品成为主流，尤其是120-140㎡区间。

商办市场

• 政策影响：商办市场受调控影响，需求端收紧，供应端受到土地供应政策影响，市场整体趋于理性。
• 市场表现：商办市场成交量价有所波动，但整体表现平稳。

后市展望

• 政策延续：预计下半年政策将继续严格执行，市场调控进入深水区。
• 市场变化：土地供应将逐步增加，市场供需关系将有所改善，但价格稳定仍需政策支持。
• 区域发展：东部新区、天府国际机场及国际铁路港将成为未来房地产发展的重点区域。

总结

2021年上半年，成都房地产市场在政策调控、城市发展及市场供需变化的多重因素下，呈现出明显的分化趋势。城市机遇不断强化，楼市政策全面收紧，土地市场成交量价双增长，住宅市场供不应求，商办市场趋于理性。未来，随着政策的进一步落实和区域发展的推进，成都房地产市场将继续保持稳定，但需关注政策对市场的影响及区域发展潜力。