地产债的历史、现状与展望_29页_4mb

房地产信用债历史、现状与展望总结

核心内容概述

本文围绕中国房地产信用债的发展历史、现状及未来展望，从债券市场的整体演变、地产债的品种分布、融资趋势、利率与期限变化、评级情况、监管要求等方面进行了深入分析。同时，也对地产债在不同市场交易场所的分布情况进行了梳理，并对部分房企发行债券的案例进行了介绍。

主要观点

• 信用债发展迅速：信用债是我国近年来发展最快的债券种类之一，08年至18年年复合增速达32.45%，远高于整体债券市场的增速。
• 地产债规模与占比：截至2019年2月，房地产业存量信用债规模为22541亿元，占全市场信用债的5.81%，在非金融行业中处于领先地位。
• 主要发行品种：公司债和中期票据为主要发行品种，分别占全市场存量余额的15.12%和15.13%，企业债、定向工具、短期融资券为补充。
• 融资期限结构：地产信用债以1-3年、2-3年为主，中长期债券较少。融资期限较长，基本能够与项目周期匹配。
• 评级分布：AAA评级占比最高，达43.98%，其次是AA+评级，占比20.55%。
• 融资成本与趋势：地产债融资成本较低，是房企置换高成本借款的优选。融资趋势总体改善，但受政策调控影响，融资结构有所变化。

关键信息

1. 债券市场发展历史与现状

• 债券市场自1981年国债发行以来逐步发展，信用债成为增长最快的类别。
• 信用债占债券总规模的比重在10-13年快速提升，至79.18%，之后趋于稳定。
• 债券市场分类包括：按发行主体、风险特性、交易市场、主管机构等。

2. 地产信用债现状

• 房企债券融资以5年（3+2）和3年（2+1）为主，融资门槛和成本较低。
• 公司债在地产债融资中占比最高，尤其在地产上行周期中。
• 企业债在10-14年有较高占比，但自15年后逐渐减少，与政策限制相关。

3. 地产信用债分类别现状

• 公司债和中期票据是主要发行品种，占比分别为36.59%和25.91%。
• 企业债、定向工具、短期融资券占比分别为7.70%、5.96%、3.89%。
• 公司债主要以1-3年期为主，占比约57.74%；中期票据以1-3年期为主，占比约66.15%。

4. 地产信用债分交易场所现状

• 地产信用债在交易所市场和银行间市场均有分布，2015-2016年更偏向公司债发行。
• 2017年后，公司债、企业债受限，短期融资券和中期票据发行有所上升。
• 银行间市场和交易所市场分别承担不同比例的地产信用债发行与托管。

5. 地产信用债利率变化

• 2011年11月利率下降，但持续时间不长。
• 2013年地产调控导致利率回升，达到7.63%的高峰。
• 2014年再融资重启后，利率成本大幅下滑，后期趋于稳定，且有逐步下行趋势。

6. 地产信用债期限变化

• 2015年后，地产信用债期限明显缩短，主要集中在3-5年。
• 2018年，超短融债券发行数量增加，3年期债券增长迅速。
• 期限结构变化与企业经营周期及政策环境密切相关。

7. 地产信用债评级变化

• AAA评级信用债占比最高，达43.98%，其次是AA+评级，占比20.55%。
• 评级分布与全市场信用债相似，AAA评级以1-3年期为主，其他评级则以7-10年期为主。

8. 融资趋势展望

• 融资趋势改善仍是大势所趋，但受政策调控影响，地产企业融资结构持续调整。
• 公司债、中期票据成为地产融资的主力，短期融资券、定向工具作为补充。
• 部分房企如保利地产、金科股份、新城控股，通过中期票据进行融资，以缓解资金压力。

9. 监管要求与风险提示

• 企业债发行主体扩容至民企，但需满足一定资质要求，如主体评级AA以上、资产总额大于1500亿元等。
• 公司债监管要求包括主体评级、资产规模、资产负债率等，且实施分类监管。
• 短期融资券需满足盈利、流动性良好等条件，且无担保要求。
• 地产债风险提示包括宏观经济波动、政策因素、经营不及预期等。

投资建议

• 地产信用债在融资渠道中仍具重要地位，尤其在公司债和中期票据领域。
• 随着融资渠道的多样化，地产债的融资门槛和成本有所降低。
• 建议关注具备良好信用评级、合理期限结构和稳定现金流的房企。

附录：相关报告与图表

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• 图表目录：

  • 图1：债券市场发展历史
  • 图2：分类：按照发行主体
  • 图3：分类：按照风险特性
  • 图4：分类：按照交易市场
  • 图5：分类：按照主管机构
  • 图6：我国债券规模与信用债规模
  • 图7：我国信用债占债券规模比重
  • 图8：我国存量信用债行业分布
  • 图9：我国存量信用债品种占比
  • 图10：存量信用债余额与期限分布
  • 图11：存量信用债余额与评级分布
  • 图12：企业债历年发行规模及增速
  • 图13：企业债发行只数与发行个人数量
  • 图14：公司债历年发行规模及增速
  • 图15：公司债发行数量情况
  • 图16：短期融资券历年发行规模及增速
  • 图17：短期融资券发行数量情况
  • 图18：中期票据历年发行规模及增速
  • 图19：中期票据发行数量情况
  • 图20：定向工具历年发行规模及增速
  • 图21：定向工具发行数量情况
  • 图22：地产信用债发行数量与增速
  • 图23：地产债历年发行类别占比
  • 图24：地产存量信用债余额与期限分布
  • 图25：地产存量信用债评级分布
  • 图26：地产存量信用债债券余额分布
  • 图27：地产存量信用债票面利率分布
  • 图28：地产存量信用债债券期限分布
  • 图29：地产存量信用债剩余期限分布
  • 图30：地产企业债发行情况及存量企业债评级、剩余期限分布
  • 图31：地产公司债发行情况及存量企业债评级、剩余期限分布
  • 图32：地产中期票据发行情况及存量企业债评级、剩余期限分布
  • 图33：地产短期融资券发行情况
  • 图34：地产定向工具发行情况
  • 图35：地产短期融资券剩余期限分布
  • 图36：地产定向工具剩余期限分布
  • 图37：地产存量债分市场余额
  • 图38：地产存量债分市场数量
  • 图39：地产债期限分布
  • 图40：地产债期限分布-切片数据

总结

房地产信用债作为我国信用债市场的重要组成部分，其发展与地产行业周期紧密相关。随着政策调控的深入，地产债的融资结构和期限偏好有所调整，但整体融资趋势仍保持改善。AAA评级和中短期债券为主导，公司债和中期票据为主要融资工具。监管政策的不断完善，为地产企业提供了更清晰的融资路径，同时也对房企的信用评级、资产状况、资金使用等提出了更高要求。未来，地产信用债市场将继续在政策引导下发展，融资渠道的多元化和利率的下行趋势为房企提供了更多选择和更低融资成本。