20171109-中国银河-房地产板块三季报点评_规模平稳_盈利提高_负债攀升_13页_677kb

房地产开发行业点评总结

核心内容

2017年11月9日发布的房地产开发行业点评报告，主要分析了房地产板块在2017年前三季度的财务表现，包括营收、盈利、负债及投资等关键指标的变化，并对行业内的不同企业分组进行了比较，提出了投资建议与风险提示。

主要观点

1. 板块整体表现

• 结算规模平稳：尽管2017年前三季度营收增速由正转负，降至-1.2%，但绝对值仍为近年较高水平。
• 盈利水平提升：板块毛利率由2016年的19.5%升至23.2%，主要受益于过去两年房价的超预期上涨。
• 销售与投资分化：销售市场增速放缓，而土地市场表现火热，经营支出同比增速达39.6%。
• 负债大幅攀升：净负债率由2016年三季度末的87.6%升至2017年三季度末的115.9%，创近4年新高，但货币资金仍能覆盖短期有息负债。

2. 分组比较分析

• 第一组（龙头房企）：
  • 表现最为稳健，集中度提升明显。
  • 投资力度加大，导致负债率显著上升。
  • 预收款增速维持高位，业绩锁定性较强。
• 第二组（中型房企）：
  • 盈利水平改善，近两年营收与业绩增速领先于第一组，但2017年前三季度领先幅度收窄。
  • 营收与盈利水平逐步接近龙头组。
• 第三组（小型房企）：
  • 业绩波动较大，2015年及2017年前三季度营收甚至出现下滑。
  • 成本管控能力较差，整体表现不如前两组。

关键信息

财务指标概览

投资建议

• 龙头房企：推荐万科、保利、招商等，在政策压制下集中度加速提升。
• 租赁主线个股：推荐世联行，受益于租赁政策密集出台。
• 三四线去库存标的：推荐新城控股。

风险提示

• 政策超出预期：政策变化可能对行业产生较大影响。

分组营收与盈利表现

• 第一组营收占比：2017年前三季度达80.1%，表现最为平稳。
• 第二组营收占比：2017年前三季度为15.6%，盈利水平改善。
• 第三组营收占比：仅4.3%，业绩波动大，营收甚至出现下滑。

财务趋势与展望

• 随着2017年全国销量增速放缓，预计近两年结算规模增速将大幅收窄。
• 高地价项目逐步进入结算期，可能导致毛利率下降。
• 龙头组的负债率持续攀升，但货币资金仍能有效覆盖短期负债。
• 第二组的盈利水平与龙头组逐步接近，显示出较强的市场适应能力。

估值水平

• 龙头组PE TTM为11.4倍，估值最低。
• 第二组与第三组PE TTM均超过20倍，估值较高。

样本公司分组

• 第一组（19个）：万科、保利、荣盛、金地、金科、泰禾、金融街、阳光城、首开、华发、世茂、中天、信达、中粮、北京城建、福星、滨江、迪马、云南城投。
• 第二组（23个）：顺发、华远、中华企业、银亿、大名城、中洲、荣安、新华联、鲁商、华业、珠江实业、华联控股、广宇发展、天房、苏宁、中弘、天地源、广宇集团、苏州高新、深振业、京投、格力、美好置业。
• 第三组（28个）：万业、南国、世荣、光大嘉宝、栖霞、合肥城建、万通、卧龙、三湘、宋都、嘉凯城、ST松江、津滨发展、西藏城投、凤凰、财信、天保、京能、沙河、中交、粤宏远、绵石、浙江广厦、海航投资、ST亚太、ST新梅、SST前锋、绿景。

评级标准

• 行业评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。
• 公司评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。

评级结论

• 行业评级：推荐。
• 公司评级：建议关注龙头房企、租赁政策受益股及三四线去库存标的。

分析师信息

• 分析师：陈智旭
• 联系方式：021-20252646，chenzhixu@chinastock.com.cn
• 执业证书编号：S0130516090001

联系方式

• 中国银河证券股份有限公司 研究部
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