2017-涉房贷款估算与银行压力测试：房价下行是否会引爆银行业危机？_24页-1mb

报告摘要

中国房地产深度研究报告之三总结

核心内容

本报告探讨了房价下行对中国银行业可能带来的风险，重点分析了涉房贷款规模及结构，并对银行进行压力测试，结合美国次贷危机的经验教训进行对比。研究指出，房地产行业与银行业高度关联，房价下跌可能通过资产价值变动、房企资负状况变化和抵押品价值变化等渠道对银行体系造成冲击。

主要观点

涉房贷款规模庞大
截至2017年上半年，我国商业银行涉房贷款总规模约为43.3万亿元，占各项贷款余额的37.8%，占银行总资产的25.5%。其中，个人住房贷款占20.1万亿元，房地产开发贷款占7.8万亿元，其他房地产贷款占1.8万亿元，以房地产为抵押物的其他贷款占13.6万亿元。
不同类型银行涉房贷款结构差异显著
- 从规模上看，五大国有商业银行涉房贷款规模最大，其次为城商行、农商行及其他机构，股份制银行最小。
- 从占比上看，五大行涉房贷款占比最低，股份制银行次之，城商行和农商行最高。
- 从房贷结构上看，五大行个人住房贷款占比较高，开发贷占比较低；股份制银行开发贷占比较高，个人住房贷款占比分化较大；城商行和农商行个人住房贷款比重较低，直接房贷总量也相对较小。
涉房贷款风险近年来有所上升，但有所收敛
房价下跌可能从持有资产价值变动、房企资负状况变化和抵押品价值变化等三个渠道向银行体系传导风险。个人住房抵押贷款风险近年来有所上升，但随着调控升级和利率上升，个人住房贷款增速已显著放缓。房地产企业资产负债率持续上升，结构性分化明显，融资渠道受限，流动性风险上升，房企集中度将进一步提高。
房价下跌对银行的影响
综合压力测试结果，我们认为房价下跌20%即会给银行业带来巨大压力。在重度压力情景下（房价下跌30%、利率上升108个基点），三年后银行不良贷款率将达6.16%，不良贷款余额为当前银行税后利润的2.93倍。风险水平排序为：五大行 < 城商行 < 股份制商业银行 < 农商行。
房地产泡沫危机的化解关键
我们认为房地产短期内崩盘概率较小，因为各国房地产泡沫破裂通常由货币快速收紧和加息政策引发，而我国货币政策维持中性，大概率不会大幅收紧。此外，我国经济增长和城镇化仍有支撑房地产发展的基本面因素。简单粗暴的挤泡沫将带来巨大负面冲击，政府无法承受。房地产横盘调整在所难免，房地产长效机制的建立是改革成败的关键。

关键信息

房价下跌的传导机制：房价下跌将导致资产价值缩水、房企销售回款减少、抵押品价值下降，从而影响银行贷款质量。
风险水平：五大行抗风险能力较强，农商行和股份制银行风险较高。
压力测试结果：房价下跌20%即可能使银行不良率上升至4.18%，不良贷款余额为当前税后利润的1.6倍；在重度压力情景下，三年后不良率将升至6.16%，不良贷款余额为当前税后利润的2.93倍。
美国次贷危机对比：美国次贷危机由货币政策收紧、金融创新过度、监管放松及道德风险等因素引发，而中国房地产泡沫则更多由政策引导和投机行为造成，资产证券化程度不深，风险主要集中在银行体系内部。
未来展望：房地产横盘调整在所难免，政府需坚定不移推进房地产长效机制，以扭转市场预期，防止房价报复性反弹。