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银行业：地产融资环境有望边际改善，涉房贷款风险可控

核心内容

本报告分析了当前中国银行业房地产相关信贷风险敞口及资产质量状况，并梳理了房地产调控政策演变及未来展望。报告指出，尽管房地产行业面临一定的流动性压力，但银行涉房贷款整体风险可控，未来政策有望边际改善，稳定市场预期。

主要观点

1. 涉房信贷结构稳定

   • 商业银行房地产风险敞口主要包括对公房地产贷款和个人按揭贷款。
   • 对公房地产贷款占比稳定在10%以下，受行业集中度管理要求影响，集中度趋于降低。
   • 个人按揭贷款占比稳定在22%左右，受居民购房需求驱动和其低风险、高收益特性影响，银行投放意愿较强。
   • 2021年上半年，部分上市银行对公房地产贷款不良率上升，但整体仍处于较低水平，而个人按揭贷款不良率保持稳定或下降。

2. 房地产调控政策演变

   • 2016年7月政治局会议为分水岭，政策由短期调控转向长效机制。
   • 2016年中以来，调控政策强调“房住不炒、因城施策、长效机制”，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
   • 调控手段由需求端向供给端和融资端倾斜，包括“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”等政策，有效抑制房企高杠杆行为。

3. 地产融资环境边际改善

   • 房企融资端受“三道红线”和集中度管理影响，有息负债呈收敛趋势。
   • 个别大型房企风险事件被定性为“个案风险”，未引发系统性风险。
   • 10月以来，监管层释放政策信号，按揭贷款投放加快、额度小幅松动，房地产市场预期有所改善。

4. 银行涉房贷款资产质量可控

   • 个人按揭贷款不良率长期保持在0.5%以下，资产质量优异。
   • 对公房地产贷款不良率约为1.3%，虽有上升趋势，但整体风险可控。
   • 房企流动性风险对银行资产质量影响有限，主要因政策托底、房价稳定，以及涉房贷款具备较强抵押保障。

关键信息

• 房地产贷款集中度管理：限制银行房地产贷款占比上限，第一至五档银行的上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%。
• “三道红线”政策：对重点房企实施资产负债率、净负债率、现金短债比等指标限制，约束高杠杆房企行为。
• 按揭贷款：2021年上半年，按揭贷款增速下滑，但11月以来有所回暖，银行投放速度加快。
• 房价与资产质量：在“稳地价、稳房价、稳预期”目标下，房价大幅波动可能性较低，居民首付比例较高，有助于降低按揭贷款违约风险。

风险提示

• 经济失速下行可能导致资产质量恶化。
• 监管政策可能出现预期外变动。

政策展望

• 房地产政策：继续坚持“房住不炒”总基调，边际改善以维护房地产市场平稳健康发展。
• 信贷政策：支持保障性住房建设，鼓励并购贷支持优质房企兼并出险房企，满足合理信贷需求，促进风险平稳化解。
• 利率政策：若经济和地产领域压力持续超预期，可能下调MLF利率和5年期LPR利率。

表格与图表目录

• 图1：个人住房贷款增速快速下滑，9月末同比增11.3%

• 图2：2021年2、3季度房地产开发贷款累计下滑2600亿

• 图3：商业银行贷款结构（2019年末）

• 图4：商业银行各类贷款不良率情况（2019年末）

• 图5：商品房销售面积增速及70个大中城市新建住房价格指数同比

• 图6：下半年销售端疲弱，11月开始有所改善

• 图7：10月以来居民中长期贷款投放逐步回暖

• 表1：上市银行对公房地产贷款不良率情况（2019-1H21）

• 表2：上市银行个人按揭贷款不良率情况（2019-1H21）

• 表3：1998年-2016年房地产调控政策梳理

• 表4：当前房地产行业基础性制度梳理

分析师简介

• 林瑾璐：英国剑桥大学金融与经济学硕士，多年银行业投研经验，现任东兴证券研究所金融地产组组长。
• 田馨宇：南开大学金融学硕士，2019年加入东兴证券研究所，从事银行行业研究。

行业评级体系

• 公司投资评级：根据未来6个月股价表现与市场基准指数对比，分为强烈推荐、推荐、中性、回避。
• 行业投资评级：根据未来6个月行业指数表现与市场基准指数对比，分为看好、中性、看淡。

联系方式

• 东兴证券研究所
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