涉房贷款估算与银行压力测试_房价下行是否会引爆银行业危机__22页_1mb

报告摘要

中国房地产深度研究报告之三总结

核心内容概述

本报告探讨了中国房地产行业风险对银行业的潜在影响，重点分析了涉房贷款规模及其风险传导机制，并通过压力测试评估了房价下跌对银行业的影响。此外，还结合美国次贷危机的经验，对中国房地产泡沫的形成与化解路径进行了比较分析。

主要观点

房地产风险对银行影响显著
- 截至2017年上半年，中国商业银行涉房贷款规模约43.3万亿元，占各项贷款余额的37.8%、银行总资产的25.5%。
- 个人住房贷款占比最高（约67.6%），房地产开发贷款次之（约21.5%），其他房地产贷款和以房地产为抵押物的其他贷款合计约13.6万亿元。
- 房价下跌将通过持有资产价值、房企资负状况、抵押品价值等三个渠道向银行体系传导风险，可能导致银行不良贷款率上升。
不同类型银行涉房贷款结构差异明显
- 从规模看，五大国有银行涉房贷款最大（18万亿元），其次是城商/农商/其他机构（16.9万亿元），股份制银行最少（8.4万亿元）。
- 从占比看，五大行涉房贷款占总贷款比例最低（37.0%），其次是股份制银行（37.6%），城商/农商/其他机构占比最高（38.7%）。
- 从房贷结构看，五大行个人住房贷款占比较高，开发贷占比较低；股份制银行开发贷占比较高，个人住房贷款占比分化较大；城商/农商/其他机构个人住房贷款比重较低，直接房贷总量相对较小。
涉房贷款风险有所上升，但已有所控制
- 居民部门杠杆率、个人房贷/GDP、房贷/居民可支配收入等指标近年来有所上升，但随着调控升级和利率上升，个人住房贷款增速已明显放缓。
- 房地产企业资产负债率不断攀升，结构性分化显著，中小房企盈利能力与偿债能力明显下降，流动性风险上升。
房价下跌20%可能给银行业带来巨大压力
- 压力测试显示，房价下跌20%、利率上调54bp的情景下，银行不良率将上升至4.18%，接近2014年温州房地产泡沫破裂后的不良率高点。
- 不同类型银行抗风险能力存在差异，五大行抗风险能力最强，农商行风险最大。在重度压力下，三年后农商行不良率将升至6.45%，不良贷款余额为当前税后利润的4.6倍。
房地产崩盘概率较小，需警惕长期调整风险
- 房地产泡沫破裂通常由货币快速收紧和加息政策引发，但当前我国货币政策保持中性，短期内大幅收紧可能性低。
- 基本面因素（如经济增长、城镇化）仍支撑房地产发展，但房地产行业将面临横盘调整。
- 若政府再次通过放松政策刺激房地产，可能引发房价报复性反弹，加剧风险。

关键信息

涉房贷款规模：截至2017年上半年，商业银行涉房贷款总规模约43.3万亿元，占各项贷款余额的37.8%、银行总资产的25.5%。
房贷结构：个人住房贷款占比最高，约为67.6%；房地产开发贷款占比约21.5%；其他房地产贷款和以房地产为抵押物的其他贷款合计约13.6万亿元。
风险传导机制：房价下跌可能通过持有资产价值变动、房企资负状况变化、抵押品价值变化三个渠道影响银行体系。
压力测试结果：
- 房价下跌20%，不良率将上升至4.18%；
- 房价下跌30%，不良率将升至6.16%；
- 风险水平排序：五大行 < 城商行 < 股份制商业银行 < 农商行。
美国次贷危机启示：次贷危机爆发源于货币政策前松后紧、金融创新过度、监管放松及道德风险等问题，中国房地产泡沫虽有相似因素，但受政府主导，风险更多集中于银行体系。