20211013-东北证券-东北固收地产债系列研究报告（五）_五家大型房企经营情况对比（上）_56页_5mb

五家大型房企经营情况分析总结

核心内容

本报告通过分析万科、龙湖、碧桂园、龙光和旭辉五家大型房企的经营与财务数据，从资产规模、业务结构、销售情况、土储情况、建设情况、权益比例、有息负债结构、资产增长驱动因素以及流动性风险等方面，全面评估房企的经营状况。核心分析框架包括三个步骤：单位建安成本测算、主要资金流入对资产增长的驱动分析、以及逐年变化趋势和未来预测。

主要观点

• 万科：作为规范经营的标杆房企，其资产规模接近2万亿，业务主要集中在一二线城市。销售回款率保持在80%以上，拿地强度控制在40%以下，财务状况稳健，流动性风险较低。
• 龙湖：资产规模超过8700亿，业务布局以环渤海区域为主，但近年来加大对西部和华中的投资。销售回款率和拿地强度均保持在合理区间，经营负债和有息负债结构较为均衡。
• 碧桂园：典型的高周转房企，资产规模增长迅速，但近年来销售回款率和拿地强度有所下降。其土储和建设情况显示公司扩张速度加快，但也面临更高的拿地成本和盈利压力。

关键信息

1. 资产规模与业务布局

• 万科：2021H1资产规模接近2万亿，地产开发占比约95%，业务主要集中在一二线城市。
• 龙湖：2021H1资产规模超过8700亿，地产开发占比约86%，布局以环渤海为主，但投资重心有所转移。
• 碧桂园：资产规模增长迅速，但2021H1销售回款率和拿地强度有所下降，业务布局以住宅为主，商办和配套占比相对较小。

2. 销售情况

• 万科：销售金额和销售面积保持平稳增长，全口径销售额增幅略大于权益口径，说明非权益部分增长更多。销售单价在2017年和2021H1有所提升。
• 龙湖：销售金额和销售面积增长较为稳定，全口径销售单价略有提升。
• 碧桂园：销售金额和销售面积增长较快，但销售单价增长有限，盈利空间受到压缩。

3. 土储情况

• 万科：土储规模保持平稳增长，但增速逐年下降，拿地成本上升限制了扩张速度。
• 龙湖：土储规模稳定增长，新增土储投资重心向西部和华中地区倾斜。
• 碧桂园：土储规模增长较快，但拿地成本持续上升，影响盈利空间。

4. 建设情况

• 万科：在建项目面积保持平稳增长，新开工面积呈先增后降趋势，竣工面积稳步增长。
• 龙湖：在建项目面积增长稳定，新开工和竣工面积均呈上升趋势。
• 碧桂园：在建项目面积增长较快，新开工面积持续上升，竣工面积也有明显增长。

5. 权益比例与财务结构

• 万科：权益占比基本维持在60%~70%之间，净负债率较低，现金短债比较高，财务结构较为稳健。
• 龙湖：权益占比维持在60%~70%之间，净负债率和现金短债比也较为合理。
• 碧桂园：权益占比相对较低，净负债率较高，财务结构较为紧张。

6. 有息负债与“三道红线”

• 万科：有息负债以长期为主，2021H1剔预资负率降至70%以下，为绿档。融资成本逐年上升。
• 龙湖：有息负债结构较为均衡，2021H1剔预资负率也处于较低水平，符合“三道红线”要求。
• 碧桂园：有息负债规模较大，净负债率较高，面临较大的融资压力，且“三道红线”指标未达标。

7. 资产增长与资金流入

• 万科：主要资产增长来源于新增存货，经营负债和有息负债对维持资产规模有重要作用。
• 龙湖：主要资产增长同样来源于新增存货，销售回款为主要资金流入来源。
• 碧桂园：资产增长主要依赖销售回款和新增土储，但有息负债和经营负债对资金流入有较大影响。

8. 压力测试结果

• 万科：即使销售回款下降10%或30%，仍能覆盖大部分短期刚性支出，流动性风险较低。
• 龙湖：压力测试显示在极端情况下，公司仍有足够的资金维持运营，但需关注区域投资策略变化。
• 碧桂园：在极端情况下，资金压力较大，需进一步关注其债务结构和资金流动性。

总结

本报告对五家大型房企进行了详细分析，揭示了其在资产规模、业务结构、销售和土储情况、建设与成本、权益比例、有息负债及流动性风险等方面的表现。总体来看，万科和龙湖在财务结构和经营稳健性方面表现较好，而碧桂园则因高周转模式面临较大的资金压力。未来，房企需更加关注销售回款率和拿地强度，以应对行业景气度下滑和监管政策收紧带来的挑战。