深度剖析房企三张表大型房企增长快小型房企杠杆低暨2018年年报总结_70页_7mb

房地产行业2018年财务分析总结

核心内容概述

本报告分析了2018年44家样本房企的财务报表，按规模分为四组：龙头房企（4家）、大型房企（10家）、中型房企（15家）、小型房企（15家）。通过利润表、资产负债表和现金流量表的分析，揭示了各类型房企在业绩增长、负债水平、现金流状况等方面的差异。

主要观点

1. 利润表分析

• 业绩增长：2018年，大型房企业绩增长最快，营业收入和净利润增速分别为30.6%和51.8%；小型房企增长最慢，分别为-0.6%和-1.3%。
• 利润率：小型房企和龙头房企的毛利率和净利率最高，分别为36.6%、15.7%和36.7%、16.9%。
• 投资收益：小型房企投资收益增速最快（38.5%），占净利润比例最高（19%）；龙头房企投资收益增速也较快（27.4%）。
• 非经常性损益：小型房企非经常性损益占比最高（18.4%），主要为“非流动资产处置损益”和“同一控制下企业合并产生的子公司当期净损益”。
• 净利润率：整体样本房企净利润率由13.5%提升至14.5%；大型房企提升最明显，达到12.2%。

2. 资产负债表分析

• 资产结构：龙头和大型房企长期股权投资和其他应收款占比提升，小型房企货币资金占比提升。
• 负债结构：预收款占比最高（35%），龙头房企预收款占比达38%，说明其依赖销售回款内生增长；其他应付款占比提升，大型房企明股实债融资占比最高（8.6%）。
• 净资产结构：少数股东权益占比提升，大型房企最高（36.5%）；未分配利润占比最高，小型房企最低。
• 偿债能力：小型房企负债率最低，龙头房企次之；大型房企到期债务占总负债比例最高（24%），短期偿债压力较大。

3. 现金流量表分析

• 货币资金：样本房企货币资金创近五年新高，龙头和大型房企增长最快（分别为31%和41%）。
• 经营现金流：2018年经营现金流净流入1664亿元，2019年一季度净流出851亿元。
• 投资现金流：2018年投资现金流净流出2111亿元，同比下降21%；2019年一季度投资现金流净流出230亿元，同比大幅下降75%。
• 筹资现金流：2018年筹资现金流净流入1957亿元，同比下降48%；2019年一季度筹资现金流净流入621亿元，同比小幅下降42%。
• 现金流结构：销售回款和借贷是主要现金流来源；大型房企依赖借款，小型房企依赖销售回款。

关键信息

• 行业趋势：2016-2017年销售高峰开始结算，行业集中度提升，龙头和大型房企业绩增长显著。
• 小型房企：业绩增长最慢，但利润率高，负债率最低，经营现金流表现最好，可能因主动去杠杆和信用不足。
• 龙头房企：很好地平衡了规模增长与利润率，负债率第二低，短期偿债能力最强，筹资现金流表现最好。
• 大型房企：业绩增速最快，但利润率最低，明股实债较多，短期偿债压力较大。
• 中型房企：2019年一季度净利润增速最快（299.2%），但2018年净利润增速较慢，为29.6%。

投资建议

• 股票投资者：推荐万科、金地等行业龙头，以及新城控股等高增长大型房企。
• 债券投资者：龙头房企信用风险较低，可作为基础配置品种；建议关注小型房企中负债率较低、扩张意愿不强、外部信用评级较低但真实风险不大的个券，以寻求超额收益。

风险提示

• 融资持续紧缩：房企融资环境不利，筹资现金流大幅下滑。
• 销售不及预期：可能影响净利润和现金流。
• 政策继续收紧：对行业产生不利影响。

行业评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 上次评级：强于大市