20170514-东兴证券-房地产行业周报_各类政策持续加码_地产板块还有多少利空_12页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2017年5月14日发布的房地产行业周报指出，地产板块整体表现疲软，与大盘同步下行。中信房地产指数上周下跌2.53%，沪深300指数下跌2.61%，地产股整体呈现下跌趋势，仅23家上涨，107家下跌，17家停牌。其中，金融街、北京城建、招商蛇口和首开股份为本周重点推荐标的。

主要观点

• 政策持续加码：房地产调控政策和金融去杠杆效应叠加，导致地产股承压，机构总体仍维持超低配策略。
• 市场分化明显：部分房企如金融街、北京城建等表现优于行业指数，而中房地产、中冠A等则跌幅较大。
• 区域发展差异：京津冀区域因大城市化发展预期，被看好为2017年重要主题，重点推荐首开股份、北京城建、新华联、华夏幸福和荣盛发展。
• 房企现金流管理：未来三年内，具备较强现金流管理能力的部分中型房企有望成为千亿俱乐部的黑马。
• 投资组合建议：当前投资组合以北京区域房企为主，重点配置金融街（40%）、北京城建（20%）、招商蛇口（20%）和首开股份（20%）。

关键信息

一、市场表现

• 行业指数表现：中信房地产指数周涨幅为-2.53%，与沪深300指数相差-2.61%。
• 个股表现：
  • 涨幅前五：东湖高新（17.46%）、空港股份（11.33%）、深圳华强（10.42%）、浙江东日（9.07%）、深物业A（5.39%）。
  • 跌幅前五：中房地产（-23.81%）、中冠A（-17.42%）、ST宏盛（-15.46%）、廊坊发展（-15.45%）、中航地产（-14.22%）。
• 投资组合收益：上周投资组合累计绝对收益为-2.58%，与房地产指数差距-0.04%，主要因北京城建跑输行业指数。

二、政策与金融影响

• 房贷政策收紧：央行和银监会窗口指导要求年内新增房贷占比降至30%以内，二套房贷利率上升或停贷，首套房贷无折扣银行范围扩大。
• 销售回款压力：限购限贷政策影响房企销售回款速度，融资渠道逐渐缩窄。
• 区域市场分化：
  • 南昌：环比上涨221.02%，涨幅最大。
  • 北京：环比上涨95.62%，涨幅居前。
  • 厦门、广州、福州：环比涨幅分别为-50.51%、-22.77%、-20.09%，表现较差。

三、行业与公司动态

• 政策调控：
  • 海南五指山市限购非本省户籍居民家庭购买住房。
  • 海口将产权式酒店和二手房纳入限购范围。
  • 无锡加强商品住房备案价格管理，限制调价。
  • 南京放宽非户籍居民购房条件，硕士无需社保证明。
  • 江西继续实施差别化信贷政策，暂停发放第三套及以上住房贷款。
  • 重庆公积金新政优先保障首套房贷。
  • 深圳禁止商业办公研发用房采用住宅套形式设计。
• 土地市场：
  • 南昌两宗商住地分别由安徽华邦集团和名城地产竞得。
  • 苏州首次推出“只租不卖”地块。
  • 天津商住地被龙湖地产以低溢价率竞得。
  • 富力地产、德信、西安等地土地市场活跃，部分地块以高溢价成交。

四、企业动态

• 中骏置业：前四月销售85亿元，完成年度目标30%。
• 绿地集团：与河南许昌合作投资510亿建设快轨PPP项目和特色小镇。
• 绿地香港：前四月合约销售91亿元，同比增长61%。
• 保利置业：前四月合约销售143亿元，同比增长32.4%。
• 碧桂园：前四月销售额2041.6亿元，同比增长2.14倍。

投资建议

• 下周投资组合：继续重点配置北京区域房企，如金融街（40%）、北京城建（20%）、招商蛇口（20%）和首开股份（20%）。
• 月度投资组合：5月建议配置金融街（34%）、北京城建（33%）和首开股份（33%）。
• 重点推荐标的：金融街、北京城建、招商蛇口、首开股份等，因其具备业绩保障、成长迅速、估值较低等优势。

风险提示

• 部分区域调控政策进一步收紧。
• 货币政策紧缩力度加码。
• 房企融资渠道缩窄，销售回款速度降低。

行业评级

• 行业评级：看好（相对强于市场基准指数收益率5%以上）。
• 公司评级：强烈推荐（相对强于市场基准指数收益率15%以上）。

分析师信息

• 郑闵钢：东兴证券房地产行业首席研究员，具有多年研究经验，曾获多项分析师奖项。
• 梁小翠：博士，从事房地产行业研究，重点关注转型和房地产金融。

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