20170427-申万宏源-地产行业一季度回顾_销售投资数据亮眼_预期未来调控政策继续加码_23页_1mb

雄安新区及房地产行业2017年一季度分析总结

核心内容概览

• 经济数据：2017年一季度GDP增长6.9%，增速超预期，但环比增速为1.3%，为2011年以来最低。信贷持续下滑，CPI维持低位，外汇储备趋于稳定。
• 房地产市场：三四线城市量价齐升带动房地产开发投资创新高，销售和投资增速回升，但未来调控政策可能影响二季度经济数据。
• 房企表现：重点房企销售依然火爆，但土地购置和融资支出大幅增加。行业整体业绩表现优异，现金流改善。
• 投资建议：维持行业看好评级，推荐板块龙头股，尤其是招商蛇口，因其具备较强盈利能力与抗风险能力。

主要观点

1. 国内经济概览

• GDP增长：一季度GDP增长6.9%，高于预期，但环比增长1.3%，为2011年以来最低。
• 投资与消费：固定投资增速回升，主因地产和制造业投资改善，基建投资增速冲高回落。
• 信贷与通胀：3月新增信贷1.02万亿元，同比增速下降，CPI同比0.9%，PPI同比7.6%，整体通胀水平稳定。
• 外汇储备：外储小幅上升，受美联储加息预期减弱影响，总体保持稳定。

2. 房地产行业概览

• 销售与投资：2017年Q1商品房销售金额同比增长25%，销售面积增长19%，销售均价升至7984元/平米，创历史新高。
• 区域差异：中西部城市销售增速保持高位，东部城市因限购政策影响，销售增速明显回落。
• 房价趋势：城市间房价分化缩小，一手房与二手房价格上涨城市数增加，房价下跌城市数减少。
• 库存情况：全国平均去化周期回升至19.5个月，非三大城市圈库存去化周期依然高位。
• 土地供应：一线城市增加土地供应，三线城市缩减土地供应，响应去库存政策。

3. 房企财务表现

• 销售数据：重点房企销售数据表现强劲，招商蛇口、万科A、龙湖、碧桂园等公司销售增速超过行业平均水平。
• 利润与现金流：2016年行业整体营收和归母净利润均创新高，销售毛利率为28.5%，三费占比降低，ROE提升。
• 融资情况：房企融资渠道收紧，境内融资减少，银行信用成为主流，境外发债和中期票据发行增加。

4. 投资建议

• 行业评级：维持行业看好评级，认为行业龙头股更具抗风险能力。
• 重点推荐：招商蛇口，因其土地储备主要位于一二线城市，综合资金成本低，盈利能力强，且受益于雄安新区的发展。
• 盈利预测：预计招商蛇口2017-19年归母净利润分别为110.0/124.6/140.8亿元，同比增速分别为15%/13%/13%，对应EPS分别为1.39/1.58/1.78元。

关键信息

• 政策影响：地产调控政策加码，预计二季度地产销售增速将回落，投资与新开工同步下滑。
• 市场趋势：三四线城市库存去化周期回升，但总体仍处于高位。
• 融资环境：房企融资渠道趋紧，境内公司债发行受限，银行信用和境外融资成为主要手段。
• 雄安新区：短期对京津冀土地资源形成价值重估，长期增强城市运营服务需求。
• 行业集中度：随着调控政策加强和融资收紧，行业集中度进一步上升，龙头房企更具优势。

附表要点

• 重点公司销售情况：招商蛇口、万科A、龙湖、碧桂园等房企销售增速显著。
• 房企土地购置：土地支出同比大幅增长，招商蛇口、保利地产、恒大等房企土地购置占比高。
• 房企融资情况：银行贷款、中期票据和境外发债为主要融资方式，部分企业获得融资担保。
• 行业相关事件：包括央行货币政策、国土资源工作会议、棚户区改造推进等政策和市场动态。

风险提示

• 调控政策：地产调控政策继续加码可能对销售和投资产生负面影响。
• 融资压力：融资渠道持续收紧，房企面临土地成本和融资成本双涨压力。
• 经济下行：2017年二季度经济数据可能边际下行，影响行业基本面。