20170404-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_雄安已_停牌_短期流动性主导地产股_46页_2mb_2mb

报告摘要

雄安已“停牌”，短期流动性主导地产股

核心内容概览

本报告分析了2017年房地产行业的市场趋势、政策环境以及主要城市的表现，提出了当前房地产行业仍处于调整期，但存在结构性机会，强调了雄安新区、国企改革、资源型公司及多元化转型等关键因素。

主要观点

行业调整期仍在持续：
- 2017年1-2月房地产销售数据同比继续下行，行业仍位于调整中段。
- 3月数据或低于市场预期，调整加速可能成为股票布局时机。
雄安新区与政策影响：
- 雄安新区被视为“停牌”，其短期对房地产市场影响有限，重点在于后续产业和人流发展。
- 类比港股走势，新区建设对地产股的影响需观察，而非立即显现。
政策调控为主基调：
- 政策继续以“哪里过热打哪里”为核心，抑制泡沫与去库存并举。
- 央行强调优化信贷结构，支持三四线城市去库存。
短期流动性主导市场：
- 地产股短期表现受流动性影响较大，需关注融资端边际放松带来的机会。
行业周期与配置建议：
- 行业小周期调整期预计持续至2017年四季度，价格调整将滞后于销量。
- 中周期预计持续至2019年，调整期后半段关注系统性机会。
- 布局高折价资源型公司及细分成长行业，关注国企改革带来的整合机会。

关键信息

一、房地产市场表现

一手房销量：
- 57城上周日均销量+12%，其中一线+49%，二线+22%，三线-3%。
- 3月当月同比：57城-21%，一线-20%，二线-33%，三线-9%。
- 春节后销量持续反弹4周后回落，部分二线城市仍有补涨现象。
二手房销量：
- 节后以来持续回升，二手房销量仍高于去年同期。
- 北京、深圳、杭州、南京等城市销量回升。
价格走势：
- 70城房价同比增速于1月见顶回落，三四线城市仍在寻顶。
- 2月70城房价环比+0.3%，39城上涨，28城下跌，哈尔滨、天津、南昌涨幅领先。

二、库存与供地情况

库存去化周期：
- 30城库存去化周期连续3个月回升，一线/二线/三线均有所下降。
- 2月可售套数降至189万套，为14年以来新低。
土地市场：
- 住宅类土地供应同比增速回升，但绝对量季节性回落。
- 成交同比增速显著回升，一线仍为负，二线增长最高。
- 楼面地价趋势回落但仍处高位，溢价率下降，2月略有回升。

三、政策动态

调控政策升级：
- 2017年以来近40城调控升级，范围覆盖一二线及周边和部分三四线。
- 央行强调优化信贷结构，支持三四线城市去库存。
地方政策：
- 宁波、杭州、福州、厦门等地出台限购、限贷、限价、限售等政策。
- 雄安新区设立，但短期内对市场影响有限，未来关注人流和产业布局。
贷款政策调整：
- 一线城市首套房贷首付比例回升，部分城市首套房贷利率折扣恢复。
- 公积金贷款政策调整，提高首付比例，限制贷款额度。

配置建议

1. 基本面角度

上半年推荐：
- 高折价资源型及中等规模成长潜力型公司，如【侨城、保利、华发、北京城建、北辰】等。
- 特别关注受益于战略积极、业绩释放及国企改革的央企地产蓝筹。
下半年推荐：
- 加大对转型公司的关注，如【新城、阳光城】等，兼具资源型和转型特征的【华发】。
- 代理公司【世联】具备长租及物流地产等优势。

2. 国企改革

重点推荐央企改革标的【侨城、保利】，以及潜在被整合方【南国】。
地方国企改革关注沪深渝等热点地区，典型标的包括【上实、沙河、渝开发】。

3. 新经济领域

长租关注【世联】，具备估值优势。
物流地产关注【南山、东百】，为存量时代的成长领域。

4. 多元化转型

新领域成长性及RNAV安全边际为选股核心原则。
大金融方面关注房地产基金稀缺标的【嘉宝集团】。
大健康方面关注医美潜在龙头【苏宁环球】。

风险提示

市场流动性波动可能影响周期股表现。
政策调控力度密度可能超预期，对市场造成更大压力。

数据速览

一手房销量：
- 广州、厦门、福州、苏州等城市销量回升，深圳回落。
- 2月销量同比增速继续下行，3月数据仍处调整阶段。
二手房销量：
- 节后持续回升，北京、深圳、杭州、南京等城市表现较好。
库存与供地：
- 库存去化周期降至历史低位，供地量季节性回落，批售比持续小于1。
土地成交：
- 贵阳、广州、天津等城市土地成交活跃，部分城市楼面价上涨。

总结

2017年房地产行业仍处于调整期，短期表现受流动性主导，长期则需关注政策调整、国企改革及行业转型带来的机会。雄安新区的设立虽为市场关注焦点，但短期内对房价和销量影响有限。政策调控仍以抑制泡沫和去库存为主，一线城市调控加码，三四线城市则因去库存政策获得一定支持。配置上建议关注高折价资源型公司、转型型地产企业及新经济领域，如长租、物流地产等，同时注意政策变化对市场的影响。

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