20171008-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_重申逆向投资和价值蓝筹策略_流动性改善预期或是额外催化_38页_2mb_2mb

招商房地产周观点总结

核心内容

1. 行业策略与配置组合

   • 重点城市9月及国庆销量同比降幅扩大，一线/二线/三线分别下降85%、53%、89%。
   • 龙头公司销量保持40%左右增长，市占率提升逻辑仍在延续。
   • 长期来看，龙头公司市占率提升是趋势，销量为拿地的滞后反应。
   • 逆向投资和价值蓝筹策略仍是重点，流动性改善预期可能带来额外催化。
   • “租购并举”是政策红利，关注大开发商、地方国企及中介服务商。
   • 多元化转型是增长路径，可关注小票及新领域成长性标的。
   • 国央企改革是全年重要主题，关注整合方及潜在被整合方。
   • 区域主题方面，关注京津冀和粤港澳大湾区。

2. 市场供需变化

   • 供给端：8月重点城市推盘缩量，可售套数下降，去化周期触底反弹。
   • 需求端：新房销量环比回升，但同比降幅扩大，一线/二线/三线城市均出现不同幅度的下降。
   • 二手房市场：部分城市如北京、深圳、杭州、南京等销量回升，但同比仍为负增长。

3. 房价与土地市场

   • 70城房价同比增速回落，一线最先，三四线滞后。
   • 8月百城楼面均价高位回落，溢价率下降。
   • 成都成为土地成交热点，多个地块成交，其中万科、保利为主要拿地公司。

4. 政策与金融环境

   • 政策调控趋严，尤其是对一线城市。
   • 按揭贷款利率上行对需求形成压制，但流动性改善预期强化。
   • 土地供应和成交均出现变化，重点城市如北京、上海、重庆等政策收紧。

主要观点

• 销量趋势：重点城市销量同比降幅扩大，但预计11月起将收窄。
• 龙头公司表现：全国型龙头公司销量保持增长，市占率提升逻辑仍在。
• 逆向投资策略：当前估值优势明显，价值型蓝筹具备配置价值。
• 流动性改善：定向降准带来的流动性预期，利好高金融属性的地产股。
• 政策导向：调控向“长效机制”过渡，弱二线和三四线政策仍有空间。
• 区域分化：一线城市销量降幅较小，三四线城市需求下行压力较大。
• 土地市场变化：住宅类土地供应和成交出现分化，一线城市供地增加，但成交回落。

关键信息

• 销量数据：

  • 57城9月当月同比降幅扩大，一线/二线/三线分别为-45%、-53%、-49%。
  • 9月日均销量回升，但同比仍为负增长。

• 库存去化周期：

  • 16M11起去化周期回升，目前库存水平仍处于低位。
  • 一线城市库存去化周期较低，但有望逐步改善。

• 土地市场：

  • 住宅类土地供应同比上升，但成交同比下降。
  • 成都成为8月土地成交热点，万科、保利为主要拿地公司。

• 金融政策：

  • 首套房利率上浮，首付比例提高。
  • 共有产权住房试点政策出台，促进住房市场多元化发展。

• 风险提示：

  • 市场流动性波动可能影响周期股表现。
  • 政策调控力度超预期可能带来风险。

配置建议

• 首选：高折价资源型企业、市占率快速提升的全国型龙头、中等市值的规模成长型企业。
• 关注：转型地产股，重视安全边际。
• 重点区域：京津冀协同战略、粤港澳大湾区等区域价值型标的。
• 政策红利：租赁市场、共有产权住房等政策支持领域。