中国不动产投资信托基金市场规模研究_9页_2mb

北京大学光华管理学院“光华思想力”新金融研究系列报告之二总结

核心内容概述

本报告聚焦于中国不动产投资信托基金（REITS）市场的潜在规模，分析其发展背景、市场结构、国际比较及未来前景。报告认为，中国REITS市场在政策支持、基础设施投资和城市化进程中具有巨大发展潜力，未来市场规模可能达到4万亿至12万亿元人民币。

主要观点

• REITS的政策意义：REITS有助于降低行业杠杆、控制风险，推动不动产行业转型升级和盈利模式转变，同时为PPP项目和基础设施投资提供退出渠道，支持雄安新区等区域发展。
• REITS的资产范围广泛：包括写字楼、零售物业、酒店公寓、基础设施等，且中国建筑资产规模已居全球首位。
• 市场发展潜力巨大：当前中国商业地产资产证券化产品发行规模较小，但其潜在发展空间巨大。
• 国际比较分析：通过对比美国、新加坡、香港、澳大利亚等国家和地区REITS市场的发展情况，分析其与GDP和上市公司总市值的相对关系，进而估算中国REITS市场规模。

关键信息

一. 中国不动产市场规模

• 2016年中国不动产市场规模已高达44万亿美元。
• 中国建筑资产规模在2016年超过美国，成为全球最大。
• 中国年固定资本形成总额为32万亿元人民币（约合4.6万亿美元），远超美国的2.9万亿美元。

二. REITS市场潜在规模估算

• 基于GDP占比：2016年中国GDP为11.1992万亿美元，按REITS占GDP比重的中位数（约7%）估算，中国REITS市场规模应在4万亿至12万亿人民币之间。
• 基于上市公司总市值占比：2016年中国上市公司总市值为7.32万亿美元，按REITS占上市公司总市值的中位数（约0.78%）估算，中国REITS市场规模约为4万亿人民币。

三. 未来增长驱动因素

1. PPP项目推动：

   • 中国已成为全球最大的PPP市场，2016年以来有超过1400个项目通过PPP进行投资。
   • 截至2017年8月，中国PPP项目总投资额约17.6万亿元人民币。
   • 预计到2020年，中国在绿色公共交通、保障房、水务等6个领域将投资不少于60万亿元人民币，为REITS提供大量优质基础资产。

2. 城市化进程加快：

   • 中国城市人口持续增长，长期租房需求旺盛。
   • 链家研究院预测，中国房屋租赁市场规模将从2016年的1.1万亿元增长至2025年的2.9万亿元，2030年将超过4万亿元。
   • 政策支持下，住房租赁市场将为REITS发展提供重要动力。

3. 基础设施投资需求大：

   • 中国基础设施投资规模远超美国，未来市场发展潜力巨大。
   • 随着城市化和人口迁移，基础设施REITS的基础资产规模有望翻倍。

市场前景预测

• 报告认为，中国REITS市场进入成熟阶段后，其规模将远超美国，具有广阔的发展空间。
• 未来中国公募REITS市场不仅包括REITS本身，还将涵盖上下游产业链市场，形成更大的体量。
• 预计中国标准化的公募REITS时代即将来临。

后续研究计划

• 北京大学光华管理学院“光华思想力”课题组将陆续发布以下报告：
  • “中国租赁住房REITS案例分析”
  • “中国不动产投资信托基金税制问题研究”

数据来源

• 数据主要来源于Bloomberg，单位为十亿美元人民币。
• 报告中提到的GDP和上市公司总市值数据为2006-2016年全球主要国家的对比数据。

附注

• 报告强调，中国REITS市场的发展不仅有助于优化金融体系结构，还能提升居民财产性收入，实现金融供给侧改革目标。
• REITS作为高质量金融产品，具有良好的风险分散能力和投资价值。