数据中心_把云带回地球（英文版）_12页_2mb

数据中心作为替代投资的核心内容总结

什么是数据中心？

数据中心是用于安全存放和持续运行计算机的设施，全天候运作，全年无休。随着互联网服务的普及，用户逐渐不再意识到计算机作为物理实体的存在，但所有在线服务的背后都依赖于数据中心。自1995年Windows 95推出以来，IT系统在企业中的使用大幅增加，但早期的IT系统多用于文件共享和简单的公司网站，因此无需专门的数据中心。随着信息技术的发展和互联网的广泛使用，数据中心的重要性显著提升，越来越多的公司选择将IT系统的托管和运行外包给数据中心。

数据中心提供的服务类型

数据中心提供的服务主要分为两种：

• 托管服务（Colocation）：用户自行提供计算机设备，数据中心提供基础设施、电力、冷却和网络连接等支持。这种模式适合希望自定义IT系统的用户，但初始投资高，维护成本也大。
• 云计算服务（Cloud Computing）：用户通过网络使用远程服务器资源，无需自行维护设备。这种模式适合希望降低初始投资和维护成本的用户，但功能定制性较低。

数据中心的四种商业模式

根据数据中心的五个核心功能（土地与建筑、基础设施、连接性、服务器、应用），可以分为以下四种商业模式：

1. 批发模式（Wholesale）：提供土地、建筑和基础设施，主要用户为零售服务提供商、跨国公司和大型云服务公司。
2. 零售模式（Retail）：提供土地、建筑和连接性，有时也提供服务器和应用。适合中小用户，提供更灵活的租赁单位（如机架或半机架）。
3. 托管服务（Managed Hosting）：提供土地、建筑、连接性和服务器，有时也提供应用。托管服务提供商负责服务器的安装和维护，用户可更专注于应用开发。
4. 解决方案模式（Solutions）：提供土地、建筑、连接性、服务器和应用，提供完整的IT系统服务，如客户管理、会计系统等。

评估数据中心的标准

可靠性标准

CBRE研究将数据中心的可靠性分为两个主要方面：

1. 可靠性：确保计算机能够持续安全运行。日本和美国分别有独立的评估体系，均分为Tier 1至Tier 4四个等级。日本标准更注重地震风险，而美国标准更注重整体稳定性。
2. 功能：包括高性能计算支持、高质量通信服务和便利性。高性能计算机需要更高的承载能力和电力供应，而通信质量和便利性则与数据中心与用户之间的距离密切相关。

关键评估指标

• 位置：应位于主要用户所在地50公里内，避开地震、海啸等自然灾害区域。
• 建筑规格：每层楼的承载能力至少为1.5吨，需根据地理位置进行防灾设计（如抗震隔离）。
• 电力与空调系统：每机架的平均电力供应至少为8kVA，所有系统需具备N+1冗余。
• 网络基础设施：需具备“中立运营商”特性，即支持多运营商连接，并具备至少两个网络路径以实现冗余。

日本数据中心需求分析

需求增长趋势

根据Cisco的数据显示，全球互联网数据流量年增长率超过20%，预计到2020年将翻倍。数据中心流量增长更快，预计到2020年将至少增长三倍。随着云计算的普及，企业对数据中心的需求也在快速增长。

日本企业云使用率提升

根据日本经济产业省的调查，2009年不到10%的企业使用云服务，而到2013年已增长至35%。此外，60%以上的未使用云服务的企业表示有兴趣在未来使用，或已有明确计划。这表明日本企业对云服务的需求将持续增长，进而推动数据中心需求。

数据中心位置偏好

尽管海外数据中心可能成本更低，但日本企业更倾向于使用国内数据中心，因为：

• 延迟较低：国内数据中心的延迟通常在20毫秒左右，而海外数据中心延迟可达60-100毫秒。
• 降低安全风险：数据在传输过程中经过的运营商交换机越少，越不容易受到窃听或干扰。
• 法律与合规考量：日本对个人数据保护有严格法规，海外数据中心可能涉及复杂的法律框架。

传统数据中心的淘汰

日本约70%以上的现有数据中心已使用15年以上，部分甚至超过30年。由于老旧数据中心的承载能力和电力供应无法满足现代高性能计算机的需求，许多企业正在考虑迁移到更先进的数据中心，这也推动了新的市场需求。

数据中心作为房地产投资的吸引力

随着东京地区其他房地产类型的平均预期收益率降至历史低位，数据中心因其较高的资本回报率（Cap Rate 5.5%至7.5%）而成为更具吸引力的投资选择。此外，日本数据中心的房地产部分可能在未来被剥离，形成独立投资标的，进一步推动市场交易量增长。

总结

数据中心作为替代投资的吸引力在于其稳定的基础设施、高回报率以及持续增长的需求。随着云计算的普及，数据中心在企业IT系统中的作用愈发重要。日本数据中心市场正经历从传统模式向更高效、更灵活的模式转变，未来将可能出现更多的房地产交易机会。投资者应关注数据中心的可靠性、功能性和地理位置，以评估其投资价值。