数据中心：把云带回地球（英文版）_14页-2mb

数据中心作为替代投资的核心分析

核心内容概述

本文档由CBRE Research发布，旨在分析数据中心作为房地产投资的特性与影响，探讨其在日本市场的增长潜力以及作为投资标的的吸引力。文档重点介绍了数据中心的基本概念、业务模式、评估标准以及日本市场的需求趋势，为投资者提供了详细的参考框架。

主要观点

• 数据中心的重要性：随着云计算和互联网服务的普及，数据中心成为支持这些服务的核心基础设施，其需求在近年来迅速增长。
• 数据中心的两种主要服务类型：Colocation（托管服务） 和 Cloud Computing（云服务）。前者由用户自备设备，后者由服务商提供完整的IT系统。
• 数据中心的业务模式：分为Wholesale（批发模式）、Retail（零售模式）、Managed Hosting（托管服务） 和 Solutions（解决方案服务） 四种，各有不同的服务范围和目标用户。
• 数据中心质量评估标准：分为可靠性和功能性两个方面。可靠性包括电力、冷却系统、地震风险等；功能性涉及高性能设备、通信质量及便利性。
• 日本市场的需求增长：日本企业对云计算的采用率逐年上升，预计未来对数据中心的需求将持续增长，同时老旧数据中心将面临升级或关闭的压力。
• 数据中心投资吸引力：相比传统房地产，数据中心具有更高的预期收益率，吸引了更多投资者的关注。

关键信息

数据中心定义与起源

• 数据中心是用于安全运行计算机的设施，支持全天候的IT系统运作。
• 自1995年Windows 95推出后，IT系统的使用方式发生了变化，促使数据中心需求上升。

数据中心的业务模式

高级数据中心评估标准

日本数据中心需求增长

• 全球趋势：据Cisco预测，全球IP流量将增长超过20%每年，预计到2020年将翻倍。
• 日本市场：2014年调查显示，日本使用云服务的企业比例从2009年的不足10%增长到2013年的35%，且60%未使用云的企业表示有兴趣未来使用。
• 老旧数据中心问题：约70%以上的现有数据中心在15年以上，部分超过30年，性能无法满足现代需求，可能面临关闭。

数据中心投资前景

• 收益率优势：与东京其他房地产类型相比，数据中心的资本回报率（Cap Rate）在5.5%至7.5%之间，高于传统资产。
• 市场交易增长：随着数据中心业务模式的多样化，其房地产部分可能被拆分出售，推动市场交易量上升。

数据中心的吸引力

• 稳定性：数据中心提供稳定的电力、冷却和网络连接，保障IT系统持续运行。
• 成本效益：通过外包IT系统管理，企业可降低运营成本，提高效率。
• 投资潜力：由于需求增长和高收益率，数据中心正成为越来越受投资者欢迎的替代投资资产。

结论

数据中心作为替代投资的潜力日益凸显，尤其在日本市场，其需求增长迅速，业务模式多样，且具备较高的稳定性和收益率。随着老旧数据中心的淘汰和云服务的普及，数据中心的房地产部分可能成为新的投资机会。在评估数据中心时，应综合考虑其可靠性和功能性，并优先采用日本本地标准（如JDCC）进行判断。