20220306-西南证券-房地产行业周报_郑州多举措救市_政府工作报告保障住房需求_15页_1mb

郑州房地产市场政策与投资分析总结

核心内容

郑州近期出台多项房地产“救市”政策，旨在全面激发刚需及改善购房需求，同时稳定房地产市场供给端，降低部分片区库存风险。这些政策包括：

1. 放宽限购政策：支持大学生、外来务工人员、随迁老人及改善性购房需求，对符合条件的群体提供购房补贴、保障性租赁住房及公积金贷款支持。
2. 重启货币化安置：鼓励拆迁群众选择货币化安置，对已建安置房采取政府回购、回租等方式转化为保障性租赁住房。
3. 降低首付比例与房贷利率：对二套房首付比例放宽至30%，并引导金融机构下调房贷利率，降低个人住房消费负担。
4. 优化信贷支持：对房地产企业加大并购贷款支持，允许保函抵顶预售资金，缩短审批时限，缓解企业资金压力。
5. 动态调整土地供应：根据各片区去化周期调整住宅用地供应量，确保供需平衡，同时实行“限房价、竞地价”政策。

此外，政府工作报告强调“房住不炒”，坚持稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产业良性循环和健康发展，同时提出增加保障性租赁住房、公租房和棚户区改造的供给目标。

主要观点

• 政策导向：郑州政策释放积极信号，对其他城市具有示范作用，后续或有更多城市跟进。
• 市场现状：2022年前两个月房地产市场持续下行，销售金额与面积同比大幅下降，部分头部房企销售表现低迷。
• 政策影响：郑州的政策有望在一定程度上缓解市场压力，提升购房需求，促进房地产市场逐步恢复。
• 房地产税延后：政府工作报告未提及房地产税，预计试点将延后至市场稳定后实施。

关键信息

• 郑州政策：包含19项措施，涵盖需求端和供给端，旨在激发购房需求并稳定市场。
• 市场数据：
  • 2022年2月，行业百强房企销售金额4635.9亿元，环比下降47%，同比下降49%。
  • 销售面积3243万平方米，环比下降14%，同比下降43%。
  • 头部房企销售金额同比降幅达38%至54%，TOP20房企均呈负增长。
• 政策调整：多地已出台放松房地产调控政策，包括降低首付比例、房贷利率，以及增加保障性住房供给。
• 投资主线：
  • 开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等。
  • 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等。
  • 赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等。
  • 房产经纪企业：贝壳等。

风险提示

• 项目交付风险：部分房企项目交付可能低于预期。
• 销售增长风险：市场销售增长可能不达预期。
• 政策调控风险：调控政策可能超出预期，影响市场稳定。

投资建议

当前房地产板块估值处于低位，建议适当增配。重点关注以下投资主线：

1. 开发企业：具有较强市场地位和政策支持的房企。
2. 物管企业：受益于政策支持和行业复苏的物业公司。
3. 赛道转型企业：在转型过程中具有较强竞争力的企业。
4. 房产经纪企业：受益于市场复苏的房产经纪平台。

行业数据概览

• 股票家数：128家
• 行业总市值：18,952.02亿元
• 流通市值：18,297.73亿元
• 行业市盈率TTM：8.38倍
• 沪深300市盈率TTM：13.1倍

个股表现

• 上涨个股：如宋都股份、财信发展、浦东金桥、滨江集团等。
• 下跌个股：如ST银亿、皇庭国际、中润资源、电子城等。
• 交易额靠前个股：万科A、黑牡丹、保利地产、金地集团等。

香港市场表现

• 内房股：太阳车集团、华润置地、中国宏泰发展等涨幅显著。
• 物业股：碧桂园服务、宝龙商业、华润万象生活等表现强势。

公司动态

• 万科A：发行19.9亿元公司债券，降低融资成本。
• 龙湖集团：邵明晓辞去CEO职务，陈序平接任。
• 碧桂园：与招商银行签订战略协议，获得150亿元并购融资额度。
• 美的置业：完成19.9亿元中期票据发行，票面利率4.50%。
• 广宇发展：公司对杭州毓惠企业管理有限公司出资0.2亿元，占股50%。

分析师信息

• 分析师：沈猛
• 执业证号：S1250519080004
• 联系方式：
  • 电话：021-58351679
  • 邮箱：smg@swsc.com.cn
  • 联系人：池天惠、刘洋

投资评级说明

• 买入：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在20%以上。
• 持有：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于10%与20%之间。
• 中性：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-10%与10%之间。
• 回避：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-20%与-10%之间。
• 卖出：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在-20%以下。

行业评级说明

• 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上。
• 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间。
• 弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数-5%以下。

重要声明

本报告由西南证券研究发展中心发布，内容基于合法合规的数据来源，不构成投资建议，投资者需自行判断并承担相应风险。