20220420-东兴证券-房地产3月月报_行业压力加剧_政策走向支持_9页_1mb

房地产行业3月月报总结

核心内容概述

2022年3月，中国房地产行业面临较大的下行压力，销售、开发投资及资金到位情况均出现显著下滑。政策层面开始转向支持，以稳定市场预期、缓解供需两端压力，但短期内市场仍处于低迷状态。

主要观点与关键信息

1. 销售情况：降幅扩大，均价下滑

• 商品房销售面积：3月同比-17.7%，前值-9.56%，销售面积降幅扩大。
• 商品房销售额：3月同比-26.16%，前值-19.28%，销售额下滑幅度更大。
• 销售均价：3月同比-10.28%，前值-10.74%，价格持续下跌。
• 销售不振原因：
  • 房企信用危机频发，影响购房者信心；
  • 房企降价促销导致“买涨不买跌”心理，观望情绪加重；
  • 经济不景气，居民收入预期减弱；
  • 疫情冲击销售活动及需求释放；
  • 房地产税试点预期抑制购房意愿。

2. 开发投资：投资转负，开工竣工加速下滑

• 开发投资：3月同比-2.39%，前值+3.67%，投资由正转负。
• 新开工面积：3月同比-22.24%，前值-12.15%，降幅扩大。
• 竣工面积：3月同比-15.50%，前值-9.8%，降幅亦扩大。
• 投资稳定原因：
  • “保交付”政策推动复工；
  • 土地购置费逐步计入；
  • 原材料价格上涨导致建安成本增加。
• 未来压力：土地市场成交持续下滑，将对后续开工与投资形成拖累。

3. 资金到位：资金面紧张，销售回款压力大

• 到位资金：3月同比-23.0%，前值-17.73%，资金面持续恶化。
• 主要资金来源：
  • 国内贷款同比-29.73%；
  • 自筹资金同比-2.3%；
  • 定金及预收款同比-37.47%；
  • 个人按揭贷款同比-22.1%。
• 资金紧张原因：
  • 销售下滑导致回款减少；
  • 民营房企流动性问题严重，融资支持集中于高信用房企。

投资建议

• 行业趋势：在“弱现实、强预期”的背景下，市场维稳政策力度加大，部分城市已有回暖迹象。
• 推荐策略：
  • 短期：关注政策支持下，市场对民企违约风险的博弈，但低信用民企仍面临较大流动性压力。
  • 长期：持有高信用房企更为稳健，如万科A、保利发展、金地集团。
  • 关注对象：经营稳健的民营房企龙头，如龙湖集团、碧桂园。
• 政策方向：央行及地方政府持续释放支持信号，包括房贷利率下调、存款准备金率下调、限购限贷放松等。

未来3-6个月行业大事

• 2022年5月中旬：统计局将公布2022年4月房地产开发数据及70大中城市商品住宅价格变动数据。

风险提示

• 行业政策落地不及预期；
• 盈利能力继续下滑；
• 销售不及预期。

行业评级体系

行业投资评级：

• 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
• 中性：相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
• 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

分析师简介

• 陈刚：清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。

联系方式

• 东兴证券研究所

  • 北京：西城区金融大街5号新盛大厦B座16层，邮编100033，电话010-66554070，传真010-66554008
  • 上海：虹口区杨树浦路248号瑞丰国际大厦5层，邮编200082，电话021-25102800，传真021-25102881
  • 深圳：福田区益田路6009号新世界中心46F，邮编518038，电话0755-83239601，传真0755-23824526

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