20201019-中国银河-房地产行业_国家统计局9月份行业数据跟踪-销售_金九_特征明显_关注四季度竣工修复_11页_1mb

房地产行业研究报告总结

核心内容概览

本报告基于国家统计局2020年9月房地产行业数据，分析了销售、投资、新开工、土地市场及资金面等多方面情况，并对四季度行业走势提出投资建议与风险提示。

主要观点

1. 销售市场表现

• 销售热度维持高位：1-9月商品房销售面积累计同比下降1.8%，销售金额同比增长3.7%，显示销售市场仍保持韧性。
• “金九”特征明显：9月单月销售面积和金额同比分别增长7%和16%，但增速较8月有所放缓，表明市场热度趋于理性。
• 区域分化显著：一线城市销售热度上升，二、三线城市有所降温，但总体销售仍处于高位。
• 去化周期改善：重点城市去化周期降至10.4个月，一线、二线城市去化周期分别为8.1和8.1个月，三线城市为17.0个月，市场去化效果明显。

2. 土地市场趋势

• 土地市场热度持续降温：1-9月土地购置面积同比下降2.9%，土地成交价款同比增长13.8%。
• 单月土地购置面积增速为-5%，较上月降幅收窄3个百分点。
• 百城土地成交均价为3207元/平方米，溢价率13.55%，较上月下降0.88个百分点。
• 三线城市土地热度略回升，一线城市和二线城市热度下降，显示市场结构进一步分化。

3. 投资与新开工情况

• 新开工增速稳定：1-9月新开工面积累计同比下降3.4%，9月单月增速为-1.95%，较上月下降4.36个百分点。
• 竣工增速明显下滑：1-9月竣工面积同比下降11.6%，9月单月竣工增速为-17.66%，降幅扩大，短期修复不及预期。
• 开发投资增速创新高：1-9月房地产开发投资完成额同比增长5.6%，9月单月增速为12%，为年内新高。
• 年末投资增速或放缓：随着土地市场降温，预计四季度投资增速斜率将放缓，年末或有所收敛。

4. 资金面情况

• 到位资金增速放缓：1-9月到位资金同比增长4.4%，增速较1-8月提高1个百分点。
• 融资监管影响明显：9月自筹资金和国内贷款增速提升，但定金预收款和个人按揭贷款增速回落，显示资金来源结构变化。
• 资金来源趋于理性：房企融资环境趋紧，资金面承压，预计年末到位资金增速将有所收敛。

关键信息

• 销售端：受年初疫情和房贷利率下降影响，销售热度延续，但四季度需求释放可能受房贷额度管控影响。
• 投资端：开发投资增速保持高位，但年末或有所收敛，主要受土地市场降温影响。
• 资金面：融资监管持续，房企资金来源结构变化，自筹资金和国内贷款增速提升，但定金及按揭贷款增速回落。
• 政策面：总体政策保持稳定，个别城市政策收紧不影响全局，仍以“因城施策”为主。

投资建议

重点推荐板块

• 住宅开发：低估值、高股息的行业龙头股，如万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口。
• 成长型个股：销售提速、弹性较大的房企，如阳光城、金科股份、中南建设。
• 房产经纪服务：关注我爱我家和国创高新等标的。

市场趋势判断

• 销售热度仍将持续，但四季度可能受到房贷利率趋缓和额度管控影响。
• 土地市场热度逐步回落，三线城市有所回升。
• 竣工修复短期不及预期，但长期趋势向好。
• 资金面承压，房企融资收缩，建议关注运营能力强、杠杆水平低的企业。

风险提示

• 市场销售超预期下行。
• 调控政策及信贷政策超出预期。

结构清晰总结

一、商品房销售市场

• 销售面积累计同比下降1.8%，销售金额同比增长3.7%。
• “金九”特征明显，9月销售面积和金额同比分别增长7%和16%。
• 区域分化：一线城市销售热度上升，二、三线城市略有降温。
• 去化周期改善，重点城市去化周期降至10.4个月。

二、投资、新开工与土地市场

• 土地购置面积累计同比下降2.9%，单月增速为-5%。
• 土地成交均价3207元/平方米，溢价率13.55%，持续降温。
• 三线城市土地热度略回升，一线和二线城市热度下降。
• 开发投资完成额同比增长5.6%，9月单月增速为12%，创新高。
• 新开工和施工增速稳定，竣工修复不及预期，四季度应重点关注。

三、房地产资金面

• 到位资金累计同比增长4.4%，增速较1-8月提高1个百分点。
• 自筹资金和国内贷款增速提升，但定金预收款和个人按揭贷款增速回落。
• 融资监管环境下，房企资金来源趋于理性，年末到位资金增速或放缓。

四、投资建议

• 基本面：销售热度维持，投资支撑力仍在，但年末增速或放缓。
• 资金面：融资收缩，建议关注内生增长能力强、杠杆低的房企。
• 政策面：总体稳定，个别城市政策收紧不影响全局。
• 重点推荐：住宅开发龙头股、成长型个股、房产经纪服务相关标的。

五、风险提示

• 销售超预期下行。
• 调控与信贷政策超预期。

图表参考

• 图1：商品房销售面积及销售额累计表现
• 图2：月商品房销售面积、销售额及销面同比
• 图3：重点37城新房月销量情况
• 图4：重点一二三线新房销量累计同比
• 图5-7：一线、二线、三线城市库存及去化周期
• 图8：重点城市去化周期
• 图9-10：土地购置面积及成交价款累计同比、月同比
• 图11-12：百城土地成交总地价及溢价率、一二三线城市土地溢价率
• 图13-15：房屋施工面积、新开工面积累计同比及月同比
• 图16-17：地产投资累计同比及月度地产投资
• 图18-21：房地产开发资金来源累计同比、占比及单月同比

分析师信息

• 潘玮：清华大学管理学硕士、金融学学士，银河证券研究院房地产行业分析师，多次获得行业分析师奖项。
• 王秋蘅：英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，主要从事房地产行业及上下游产业链研究。

评级标准

• 推荐：行业或公司指数未来6-12个月超越市场平均回报20%及以上。
• 谨慎推荐：行业或公司指数未来6-12个月超越市场平均回报10%-20%。
• 中性：行业或公司指数与市场平均回报相当。
• 回避：行业或公司指数未来6-12个月低于市场平均回报10%及以上。