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行业专题总结：保交付政策推动竣工改善及产业链受益

核心内容概述

2022年下半年以来，房地产行业“保交付”政策频出，各地通过设立纾困基金、申请政策性银行专项借款等方式，积极应对房企资金链紧张问题，推动问题楼盘复工和交付。政策推动下，竣工数据呈现边际改善趋势，尤其在部分重点省市如河南、广西等，改善幅度优于全国平均水平。同时，保交付政策对产业链企业产生积极影响，尤其是工程端和零售端相关企业。

主要观点

保交付政策进展

• 中央层面：2022年7月中央政治局会议首次提出“保交付”，强调稳定房地产市场，压实地方政府责任。
• 地方层面：郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等地设立纾困基金，通过市场化方式引导社会资本参与问题项目盘活。
• 房企层面：恒大、融创、碧桂园等房企加快复工与交付进度，部分企业如恒大已复工668个项目，融创交付约9万户，碧桂园交付超25万套。

竣工改善趋势

• 8月全国商品住宅竣工面积增速由-37.5%收窄至-5.2%，显示政策初见成效。
• 郑州、南宁等重点城市已实现部分项目复工，预计资金投入将逐步到位。
• 2022年上半年全国延期交付住宅面积约为2.3亿平方米，潜在交付空间较大。

保交付对产业链的影响

• 工程端：保交付政策加快地产商交付速度，上游供应商订单逐步恢复，头部企业受益明显。
• 零售端：橱柜、衣柜、软体家居等品类因竣工改善而迎来订单修复，建议关注欧派家居、志邦家居、顾家家居、喜临门等企业。
• 精装配套：精装率下行导致中小厂商出清，行业向头部集中，精装配套企业如江山欧派受益于订单恢复。

关键信息

延期交付面积测算

• 2018-2021年全国商品住宅销售规模约60亿平方米，假设延期交付比例为3.85%，则2022年上半年全国延期交付面积约为2.31亿平方米。
• 2021年全国商品住宅竣工面积为7.3亿平方米，若延期交付项目全部交付，理论上竣工面积可增长30%以上。

各重点城市延期交付情况

• 一二线城市：昆明、郑州、福州、天津、重庆等城市延期交付率较高，分别为10%、9%、8%、8%、8%。
• 三四线城市：南通、启东、洛阳、六安等城市延期交付率较低，普遍在5%-6%之间。

保交付资金投入模式

• 纾困基金优先注入优质项目，通过项目收并购、保障性租赁住房、棚改统贷统还、破产重组等方式推进。
• 郑州已设立100亿元纾困基金，首期投入33亿元，部分项目已复工。
• 全国层面2000亿元专项借款已启动，首笔发放至沈阳，郑州首批50亿元专项借款即将发放。

产业链企业受益分析

• 江山欧派：大B业务改善，新零售模式推进，预计2022-2024年归母净利润分别为3.8亿元、5.4亿元、6.9亿元，PE分别为14倍、10倍、8倍，维持“买入”评级。
• 欧派家居：全品类发展，整装渠道布局完善，预计2022-2024年归母净利润分别为29.5亿元、35.3亿元、42亿元，PE分别为23倍、19倍、16倍，维持“买入”评级。
• 顾家家居：内外销齐头并进，零售能力增强，预计2022-2024年归母净利润分别为20.7亿元、25.4亿元、30.7亿元，PE分别为15倍、12倍、10倍，维持“买入”评级。
• 喜临门：渠道下沉，沙发品类潜力释放，预计2022-2024年归母净利润分别为6.6亿元、8.3亿元、10.5亿元，PE分别为18倍、14倍、11倍，维持“买入”评级。
• 志邦家居：品类扩展，整装渠道竞争力提升，预计2022-2024年归母净利润分别为5.7亿元、6.7亿元、7.9亿元，PE分别为13倍、11倍、9倍，维持“买入”评级。

风险提示

• 房地产市场变化的风险
• 原材料价格大幅波动的风险
• 市场竞争加剧的风险
• 现金流回收不及预期的风险
• 政策执行不及预期的风险

投资建议

• 建议关注保交付受益企业，包括江山欧派、欧派家居、顾家家居、喜临门、志邦家居等。
• 重点关注精装配套及家装前端品类，如橱柜、衣柜、木门等。
• 保交付政策将推动竣工数据持续改善，带动产业链企业业绩提升。

附录：推荐标的估值表