20141105-申万宏源-房地产行业_14年三季报回顾-景气度大幅下降_四季度为关键窗口期_11页_764kb

报告摘要

2014年前三季度，中国房地产行业整体面临较大的调整压力，表现为销售和结算规模下降、毛利率和净利率持续下滑，以及资产结构恶化。然而，行业仍存在结构性机会，尤其在四季度，随着政策支持和市场修复，销售有望回暖。报告建议投资者关注“跨界转型+龙头+区域热点”类地产股。

行业整体表现：房地产行业整体进入调整期，A股142家房企实现净利润511.95亿元，同比下降10.3%。其中，A股百强房企实现净利润520.48亿元，同比增长0.1%，表现优于行业整体。
两极分化明显：大中型房企因规模和资源优势，净利润基本稳定；而小房企因资金和资源劣势，净利润大幅下降。
销售压力增加：全国商品房销售面积和销售额均出现同比下降，房企销售回款和预收账款增速显著放缓，显示市场疲软。
毛利率与净利率下降：行业毛利率自2012年起持续下降，14年三季度末为32.9%，较2012年三季度末下降5.5个百分点。净利率也连续四年走低，降至11.3%。
费用率上升：A股百强房企三项费用率较13年同期上升1.8个百分点，达到15.5%，其中财务费用上升较快。
资产结构恶化：A股百强房企资产负债率升至76.5%，净负债率升至103.5%，均为07年以来的最高水平，显示房企扩张依赖增加杠杆。
政策支持预期：央行新政和按揭贷款利率下行有望推动四季度销售回暖，行业进入修复期，投资应更加积极。

关注方向：建议积极关注“跨界转型+龙头+区域热点”类地产股。
具体推荐：
- 跨界转型：金科股份、北京城建、阳光城、中天城投、冠城大通、苏宁环球
- 龙头房企：万科、保利、招商、世联
- 区域热点：陆家嘴、格力地产、平潭发展

盈利预测：部分重点房企如万科、保利、招商、金地等预计2014年EPS将有不同程度增长。
估值水平：PE（2014E）普遍在6-25倍之间，RNAV和PB指标也提供参考价值。
评级体系：
- 证券评级：买入（Buy）、增持（Outperform）、中性（Neutral）
- 行业评级：看好（Overweight）、中性（Neutral）、看淡（Underweight）