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北京商业地产市场2021年回顾及2022年展望总结

核心内容概述

2021年，北京商业地产市场在疫情后逐步复苏，呈现出多元化的市场需求和投资活跃度提升的趋势。随着“十四五”规划的推进、北交所的设立、自贸区及“两区”政策的实施，以及城市更新和国际消费中心城市的建设，北京商业地产市场正朝着更加成熟和高效的方向发展。2022年，市场预计将全面复苏，进入业主方主导的新阶段。

主要观点

1. 北交所设立对商业地产市场的影响

• 北交所定位服务创新型中小企业，将为北京商业地产市场提供新的办公需求来源。
• 2021年11月15日北交所开市，首批81家企业中，北京有11家，办公总面积约10万平方米。
• 随着北交所的发展，未来北京办公楼市场将迎来更多元化的需求，尤其是金融及专业服务行业。

2. 教育行业退潮对办公楼市场的影响

• “双减”政策导致教育行业在京退租面积超过12万平方米，但主要集中在低品质物业。
• 教育行业对甲级办公楼市场影响有限，部分区域退租面积已快速去化。
• 金融和科技行业仍是办公楼市场的主要需求驱动力。

3. 北京自贸区及“两区”政策的影响

• 北京自贸区及“两区”政策在科技、金融、商务等领域提供了更优厚的扶持措施。
• 2021年，北京自贸区吸引大量外资和内资金融机构入驻，推动了区域经济和商业发展。
• 未来“两区”将继续促进高端专业服务和金融要素资源的集聚。

4. 北京商业地产市场是否摆脱疫情影响

• 2021年北京甲级办公楼市场净吸纳量达到101万平方米，创2010年以来新高。
• 尽管租金仍处于下跌趋势，但降幅明显收窄，预计2022年将触底回升。
• 工业物流市场租金实现正增长，零售市场空置率恢复至疫情前水平。

5. 办公楼市场第二轮集中供应与业主方市场

• 2016年至2021年，北京甲级办公楼市场新增供应约360万平方米，进入尾声。
• 未来五年，北京将进入需求回暖与供给低谷并存的平衡市场阶段。
• 预计空置率将逐年下降，租金增长将维持在1.5%-3%的稳健区间。

6. 疫情后大宗交易市场发展

• 2021年北京商业地产大宗交易市场表现活跃，全年成交总额超600亿元，同比增长35%。
• 办公物业仍是大宗交易的主力，零售物业和产业园区也受到投资者关注。
• 内资买家占主导地位，预计2022年市场信心将进一步提升，投资活跃度持续增强。

7. 城市更新为商业市场注入活力

• 北京发布《城市更新行动计划（2021-2025）》，推动500万平方米老旧楼宇改造。
• 西单更新场、太古里西区等项目成为城市更新的标志性案例，带动消费升级。
• 城市更新将成为未来商业市场的重要供应来源。

8. 环球影城与冬奥会助力国际消费中心城市建设

• 环球影城开业后，预计每年吸引千万游客，成为北京高端消费新地标。
• 冬奥会将推动冰雪运动和体育消费发展，带动周边商业业态升级。
• 北京将打造2-3个千亿规模的世界级商圈，推动消费潜力释放。

9. CRE模式推动不动产管理转型

• CRE（企业不动产）模式已逐渐成为企业优化资产配置的重要工具。
• 头部科技企业如字节跳动、快手等在上地-中关村区域租赁面积超过70万平方米。
• 未来，CRE模式将成为粗放管理时代的终结者，推动企业不动产管理更加精益化。

关键信息汇总

未来展望

• 2022年北京商业地产市场将全面复苏，进入业主方主导的阶段。
• 城市更新、国际消费中心城市建设、CRE模式推广等将成为推动市场发展的关键因素。
• 北京将逐步形成更具周期性和流动性的投资市场格局，吸引更多机构投资者参与。