仲量联行2024北京商业地产市场回顾及总结报告18页_8mb

2024北京商业地产市场回顾总结

办公楼市场

2024年，北京办公楼市场进入深度博弈阶段，主要表现为其表现如下：

成交与租金

• 租金大幅下降：全年甲级办公楼租金环比下降16.1%，2025年预计同比降14.8%。
• 成交量回暖：全年成交量同比增22%，万平方米级以上成交面积同比增35%。

极限价格现象普遍

• 租金战激烈：六个核心子市场出现低于平均租金30%以上的极端报价。
• 区域分化：东长安街和东二环市场需求较弱，续租优惠更为激进。

租户行为变化

• 成本优先：企业更注重成本控制而非行业集聚。
• 子市场结构变化：丽泽新质生产力占比下降，CBD金融需求收缩。

新质生产力驱动需求

• 新领域崛起：半导体、人工智能、新能源等企业办公空间需求增长迅猛，同比增长106%。
• 望京、丽泽等区域受益最大，占比达77%的高端科技企业。

整体来看，尽管市场空置压力仍存，租金下行仍在继续，但新质生产力的带动以及政策支持有望为市场注入新的活力，助其重回正循环。

零售地产市场

市场慢热复苏

• 供需失衡：全年供应总面积创历史纪录，达162万平方米。
• 租金波动：上半年租金环比涨幅创2020年以来新高，下半年则开始下跌。

新项目扩张策略

• 分阶段入驻：多数新商场先开业，再逐渐补足空置率。
• 租金策略灵活：初始租金普遍偏低，平均低于周边47%，约有20%为纯佣金模式。

零售业态结构性变化

• 餐饮成新趋势：2024新开餐饮店占比高达363%，增势强劲，但快餐表现优于正餐。
• 低客单价模式崛起：茶饮、蛋糕等低消费商家占比大幅上升，达76%。

预计未来跟进

• 需求继续疲软：预计2025年零售需求仍弱于2024年，市区租金预计下降25%。
• 供应持续增长：2025年预计新增157万平方米供应，加剧去化压力。

市场整体信心依然脆弱，尽管政策面上利好，但实际复苏之路仍漫长，需要企业优化存量、灵活调整策略，以应对复杂市场环境。

物流地产市场

市场周期加速变化

• 北京核心区承压：2024年新增供应大增，租金普遍下跌55%。
• 周边地区崛起：天津、廊坊通过低租金抢占部分需求，净吸纳量显著增长。

供应与需求失衡

• 去化时间延长：按年均吸纳量推算，消化现有空置和未来五年供应需近20年。
• 子市场分化明显：平谷需求强劲，只需3年消化；通州、顺义等地也有较快消耗可能。

未来前景

• 政策支持预期：政府聚焦扩大内需，可能对物流地产带来稳定利好。
• 区域价值再平衡：周边城市在成本控制驱动下，逐步承接北京外溢需求，尤其是新能源汽车等新兴制造产业链的仓储要求提升，将推动物流地产需求回暖。

尽管短期供过于求压力犹存，但长期来看，尤其利好核心及周边优质物流资产，有望借助城市外延扩张重获增长动力。

总结

2024年北京商业地产整体市场下行趋势未变，但呈现出板块分化。办公楼市场面临最严峻的挑战，但新质生产力提供了结构性复苏希望。零售地产稳步但分化发展，物流地产则在价格战中迅速轮转周期，未来三年新供应量将继续施压。总体而言，信心提振尚待时日，市场主体需更加灵活地应对不断变化的市场格局，借助政策转向，增强自身韧性。