20131122-信达证券-宏观专题_土地确权_赋新权的意义与金融机会_25页_2mb

土地确权、赋新权的意义与金融机会总结

核心内容

土地确权与赋新权是当前中国土地制度改革的重要组成部分，旨在提升土地资源配置效率，促进城乡一体化发展，并为土地金融创造新的机会。三中全会《决定》提出，赋予农民更广泛的财产权利，包括耕地承包经营权、集体资产股份权利、集体经营性建设用地权利、集体建设用地入市权及宅基地用益物权，为土地流转和市场化奠定了基础。

主要观点

1. 土地制度问题

   • 当前中国实行城乡分割的二元土地制度，导致资源配置效率低下。
   • 城镇土地扩张速度快于人口城镇化，存在城市错配现象。
   • 土地管理制度不完善，造成用地结构和价格扭曲，土地利用率低。
   • 征地过程中农民利益常被损害，引发社会矛盾。

2. 确权与赋新权的逻辑

   • 集体土地所有制经历了从农民私有到集体所有、再到三级集体所有的发展过程。
   • 包产到户改革是农村土地使用权确权的重要里程碑，推动了农业生产的效率提升。
   • 三中全会《决定》将土地确权进一步扩展为赋新权，赋予农民更广泛的土地财产权利，推动土地市场化进程。

3. 土地金融的机会

   • 土地确权和赋新权将推动土地金融在土地交易所、信托和证券化三个领域产生突破。
   • 土地金融具备有担保和以抵押权为基础的特征，其范围涵盖市地金融与农地金融。
   • 土地信托和证券化为土地资产提供了资本化路径，产权交易所则为土地流转提供了平台支持。

关键信息

土地确权与赋新权的五种财产权利

1. 耕地承包经营权（占有、使用、收益、流转及抵押、担保权能）
2. 农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权
3. 农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股
4. 农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价
5. 农户宅基地用益物权及流转制度试验

土地金融的三大效应

1. 通过流转，资产产生更高价值
2. “死资产”变为“活资本”
3. 土地资产价值将被重新评估

土地金融的三个突破领域

• 土地交易所：提供土地流转交易平台，促进土地资源配置
• 土地信托：通过结构化设计降低交易成本，保障各方权益
• 土地证券化：如不动产资产信托（REAT）和不动产投资信托（REIT），为土地资产提供资本化路径

土地金融的挑战

• 权属主体分配权不明确，缺乏有效的流转登记制度
• 现行法规与新权能不一致，需修订以适应新的制度安排
• 流转平台建设滞后，缺乏土地价值评估和监管机制

图表概述

• 图1：城乡分割的二元土地制度示意图
• 图2：农村集体土地间接入市方式示意图
• 图3：19880-2010年间城市建成区面积的变化
• 图4：1980-2010年间城镇人口数量的变化
• 图5：新增建设用地中工业、商业、公益用地的结构比例
• 图6：2000-2010年间不同类别地价的变化
• 图7：我国城市化驱动力及土地改革涉及内容
• 图8：中信信托首单土地流转信托案例结构分析
• 图9：常见土地信托与融资构架
• 图10：不动产资产信托构架
• 图11：不动产投资信托构架

结论

土地确权与赋新权是推动土地市场化和城市化的重要举措，其实施将显著提升土地资源配置效率，促进农民增收与土地资本化。然而，要实现这些改革的真正落地，还需完善法规、建立产权登记制度、加强流转平台建设，并推动土地金融的创新与实践。土地金融的未来在于产权交易、信托和证券化，这些领域将为土地资产提供新的资本运作路径。