宏观专题：“新三驾马车”能否带动明年经济？-20231023-德邦证券-22页_1mb

宏观专题：房地产投资新路径与“新三驾马车”

核心内容概述

“新三驾马车”即城中村改造、保障性住房和**“平急两用”公共基础设施建设**，成为当前稳增长、稳投资的重要抓手。随着房地产市场下行压力加大，以及棚改和旧改逐步退潮，这三项政策的推出旨在通过提高存量资源使用效率、补齐城市安全短板，为房地产投资提供新的增长点。

主要观点

• 房地产投资下行：2023年前9个月，房地产开发投资规模为8.7万亿元，同比下降22%；商品房销售面积为8.5亿平，同比下降35%。
• 旧改与棚改接近尾声：截至2023年8月，旧改小区开工进度已达98.7%，后续推进空间有限。
• “新三驾马车”成为新支撑：2023年4月中央政治局会议首次将“新三驾马车”并列提出，随后多次国常会及电视电话会议推动其落地，形成系统性政策支持。
• 投资规模与GDP拉动：中性情形下，“新三驾马车”预计带来新增投资近6000亿元，拉动房地产投资增速5个百分点，拉动名义GDP约0.25个点；谨慎情形下拉动0.14个点，乐观情形下拉动0.37个点。

关键信息

2.1 “新三驾马车”拉动多少投资与GDP？

• 城中村改造：预计2024年新增投资约5100亿（中性情形），谨慎情形下约3200亿，乐观情形下约7100亿。
• 保障性住房：预计2023年新增投资约808亿，2024年新增约3120亿（保障性租赁住房）及1728亿（公租房）。
• “平急两用”设施：尚未明确投资规模，但预计新增投资规模小于城中村改造和保障房。
• 对GDP的拉动：中性情形下，拉动名义GDP约0.25个点；谨慎情形下约0.14个点；乐观情形下约0.37个点。

2.2 投资资金来源

• 民间资本：城中村改造和“平急两用”设施更鼓励民间资本参与，保障性住房则主要依赖财政资金。
• 财政资金：保障性安居工程年均财政支出约0.9万亿元，未来将向“新三驾马车”倾斜。
• 政策性银行与商业银行：预计设立专项借款，政策性银行贷款余额约4.1万亿，商业银行约2.4万亿。
• 城市更新基金：各地已设立城市更新基金，用于城中村改造，如广州、上海等。
• REITs融资：已有4只保租房REITs发行，未来“平急两用”设施也可能通过REITs融资。

城中村改造

3.1 拉动投资与房地产去库存

• 城中村体量：预计全国约1400-1600万户城中村业主，涉及约1000万户家庭，其中21个超大特大城市涉及约6.3亿平城中村改造面积。
• 房地产投资拉动：中性情形下，城中村改造对应的总投资约5.1万亿，其中建安投资约2.4万亿，土地购置费约2.7万亿。
• 对房地产销售的影响：城中村改造对商品房销售拉动较小，仅约0.6%，主要因为租户比例高，购房需求有限。

3.2 落地不确定性

• 拆旧比与拆建比：目前尚不确定是否沿用2021年“不短时间、大规模拆迁”的限制，即拆旧比不超过20%、拆建比不超过2。
• 净地出让：7月28日电视电话会议明确要求“净地出让”，这可能影响一二级联动开发模式，推动土地开发流程的分离。
• 政策执行难度：由于顶层设计尚未明确，实践中如何落地仍存在不确定性，如改造方式、资金来源等。

保障性住房和“平急两用”设施

4.1 保障性住房

• 体系构成：以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体，2020年七普数据显示城镇家庭户中约7.2%居住在保障房。
• 投资规模：保障性租赁住房预计年均投资2600亿，明年新增520亿；公租房预计年均投资1440亿，明年新增约300亿；共有产权住房规模较小，如大规模推广，可能带来千亿投资。

4.2 “平急两用”设施

• 定义与内容：主要指在平时使用和应急使用之间可转换的基础设施，包括交运仓储、能源、医疗、水利工程、酒店民宿等领域。
• 投资特点：不同于城中村改造和保障性住房，更多是基建类投资，房地产投资占比较低。
• 实践案例：如杭州首批“平急两用”项目清单，涉及医疗卫生、酒店民宿、城郊大仓等，总投资超400亿元。

风险提示

1. 各地区人口数量变化较大，可能影响“新三驾马车”的实际效果。
2. 部分投资计入其他固定资产投资而非房地产投资，可能影响对GDP的拉动测算。
3. 政策推进力度可能超预期，带来不确定性。

总结

“新三驾马车”作为房地产投资的新增动力，具有重要的政策支持与资金来源，包括财政资金、民间资本、政策性银行及REITs融资等。城中村改造在21个超大特大城市中具有较大体量，但对房地产销售拉动有限；保障性住房和“平急两用”设施则更多体现政策导向与城市功能完善。尽管其对经济的拉动作用显著，但其落地仍面临政策执行、资金分配及土地开发模式等多方面不确定性。