20220315-东兴证券-房地产第10周周报_居民购房意愿低迷_维稳力度还需加强_29页_1mb

房地产第10周周报总结

核心内容概述

本报告为2022年3月15日发布的房地产行业周报，重点分析了当前房地产市场行情、新房与二手房销售情况、土地市场动态及融资状况，并提出了相应的投资策略与风险提示。

市场行情

• A股地产指数：本周（3.5-3.11）涨幅为-5.48%，弱于A股大盘（-3.96%）。
• H股地产指数：本周涨幅为-9.04%，弱于H股大盘（-6.17%）。
• 整体趋势：房地产板块表现持续低迷，与大盘走势背离，显示出市场信心不足。

行业基本面分析

新房销售

• 销售面积：45城商品房累计销售面积同比-40.4%，较上月进一步下滑。
• 城市分化：
  • 一线城市新房销售面积同比-46.8%
  • 二线城市同比-35.9%
  • 三四线城市同比-42.9%
• 去化周期：15城商品房去化周期升至606天，较上月增长54天，显示库存压力加剧。

二手房销售

• 成交面积：16城二手房成交面积同比-23.4%，较上月有所回暖。
• 城市分化：
  • 一线城市同比-33.9%
  • 二线城市同比-13.2%
  • 三四线城市同比-36.9%
• 趋势分析：二手房市场出现部分回暖迹象，但整体仍处于低迷状态。

土地市场动态

• 土地供应与成交：
  • 100大中城市本年累计土地成交面积同比-67.8%，较上周进一步下滑。
  • 供应土地建面同比-35.6%，成交土地建面同比-51.0%。
• 城市分化：
  • 一线城市供应建面同比-5.0%，成交建面同比-54.4%
  • 二线城市供应建面同比-35.8%，成交建面同比-46.6%
  • 三线城市供应建面同比-37.3%，成交建面同比-53.0%
• 土地溢价率：本周100大中城市土地成交溢价率为0.0%，较上周下降1.0个百分点，显示土地市场极度低迷。
• 土地供应成交面积比：100大中城市周累计供应成交面积比为124.8%，较上周上升1.7个百分点，反映土地供应过剩。

融资情况

• 境内地产债：本周发行规模同比-49.9%，较上月大幅下滑。
• 境外地产债：本周发行规模同比-69.4%，较上月有所缓解。
• 房地产信托：本周融资规模同比-82.0%，较上月进一步下降。
• 整体趋势：融资端持续低迷，尤其是境内地产债和信托融资规模大幅下滑，反映房企融资环境严峻。

投资策略

• 政策转向：中央对地产调控态度明显转变，强调“稳地价、稳房价、稳预期”，并提出因城施策促进房地产业良性循环。
• 需求端支持：预计需求端政策将更为精准和密集，支持“三亿新市民”的住房刚需，尤其关注低能级城市。
• 房企选择：
  • 推荐万科A、保利发展、金地集团，因其具备较强的拿地和推盘能力，以及良好的信用背书。
  • 建议关注经营稳健的民营房企龙头，如龙湖集团、碧桂园，随着融资支持向民企溢出，市场信心有望逐步恢复。

风险提示

• 政策风险：行业政策落地不及预期。
• 盈利风险：盈利能力继续下滑。
• 销售风险：销售不及预期。

关键信息总结

市场表现

• A股及H股地产板块均显著弱于大盘，显示市场整体信心不足。

销售情况

• 新房销售：持续下滑，去化周期显著上升，库存压力增大。
• 二手房销售：部分城市出现回暖，但整体仍低迷。

土地市场

• 土地成交面积和总价同比大幅下降，溢价率降至0%，市场极度低迷。
• 供应与成交面积比上升，显示土地供应过剩。

融资状况

• 内债、外债及信托融资规模持续低迷，尤其境内地产债和信托融资下滑明显。

政策动向

• 央行数据显示居民中长期贷款净减少，显示购房意愿低迷。
• 郭树清指出房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。
• 《政府工作报告》提出支持合理住房需求，推动房地产业良性循环。

投资建议

• 推荐房企：万科A、保利发展、金地集团。
• 关注房企：龙湖集团、碧桂园，因融资支持逐渐向民企溢出。

主要观点

• 房地产市场面临供需两端的双重冲击，居民购房意愿低迷，销售持续下滑。
• 土地市场表现疲软，成交面积和溢价率均大幅下降，显示市场信心不足。
• 融资环境持续恶化，房企资金链承压，需加强市场维稳。
• 政策方向转向支持合理住房需求，预计未来将加大政策支持力度。
• 建议关注信用良好、经营稳健的房企，尤其是具备较强拿地和推盘能力的央企及民企。