20180213-申万宏源-多维度探讨二线城市地产调控政策变化_横看成岭侧成峰_远近高低各不同_16页_1mb

2018年二线城市地产调控政策变化分析总结

核心内容

2018年年初，多个二线城市开始调整房地产调控政策，包括放宽落户限制和限购政策。这些政策调整并非单纯为了房地产市场松绑，而是综合考虑了城市库存情况、劳动力需求以及地方财政依赖度等因素。

主要观点

• 政策宽松背景：2018年多地出台调控宽松政策，如南京放宽落户限制、兰州取消部分区域限购，旨在促进人口流入和城市竞争。
• 库存与区域差异：部分城市如兰州仍处于去库存周期，限购政策的放宽主要是为了推动郊区市场去库存，同时防范市区炒房行为。
• 财政依赖度：房地产行业对地方财政贡献显著，尤其是在税收和土地出让方面，成为地方政府收入的重要来源。
• 调控政策趋势：未来可能更多城市将限售政策取代限购政策，以支持刚需和改善型需求，同时抑制投资需求。
• 劳动力需求：二线城市普遍面临劳动力供不应求的问题，求人倍率普遍高于1，显示对人才的强烈需求。
• 成本与价格倒挂：随着低成本土地逐渐消耗完毕，土地成本与房价倒挂现象明显，房企提价压力增大。

关键信息

城市库存情况

• 兰州：2017年11月存销比为17.8，库存压力较大。
• 广东、江西、重庆：去化周期在半年以内，房价支撑力度强。
• 山西、河北、甘肃：潜在供给充足，库存压力较小。

落户政策宽松

• 南京：允许研究生以上学历及40岁以下本科学历人才先落户再就业。
• 合肥：对部分区域实行“限房价、限地价”政策。
• 武汉、郑州、长沙：放宽落户限制，以吸引人才。

财政依赖度

• 房地产税收：从2010年的13%上升至2015年的22%。
• 土地出让金：占政府性基金收入的比重超过90%。
• 地方财政依赖度：40%以上的省份对房地产依赖较高，可能更有放松调控的动机。

基建与房地产资金缺口

• 基建投资：逆经济周期，对GDP拉动作用增强。
• 房地产投资：顺经济周期，对GDP拉动作用减弱。
• 资金缺口：随着房地产进入存量时代，基建所需资金缺口逐渐增大。

调控政策多样化

• 限购：部分城市放宽户籍和社保限制。
• 限贷：短期内难以放松，严查消费贷和经营贷。
• 限售：加强限售管理，打击投资需求。

调控政策宽松可能城市

• 南京、成都、福州：库存较高，财政压力大，政策宽松可能性较高。
• 张家口、泉州：库存高且财政依赖度高，未来可能放宽限购。

行业与公司分析

• 房地产行业贡献：对地方财政收入至关重要，尤其在税收和土地出让方面。
• 重点公司估值：招商蛇口、保利地产、万科A等公司估值表现良好，有增持建议。
• 投资评级说明：申万宏源采用相对评级体系，建议投资者根据个人情况综合考虑。

法律声明

• 本报告仅供申万宏源证券研究所有限公司客户使用。
• 本报告基于公开信息，不保证其准确性或完整性。
• 投资决策应基于个人情况，建议咨询独立投资顾问。

附录

• 图表目录：包括各省份新开工-销售、去化周期、求人倍率、土地成本与房价倒挂等。
• 表格目录：涵盖城市调控政策调整、去化周期统计、人才需求、楼面价与房价涨幅等。

本总结旨在提供对2018年二线城市地产调控政策变化的多维度分析，涵盖政策背景、库存情况、财政依赖度、劳动力需求及未来趋势等关键信息。