房地产行业多维度探讨二线城市地产调控政策变化：横看成岭侧成峰，远近高低各不同-20180213-申万宏源-16页-1mb

2018年二线城市地产调控政策变化分析总结

核心内容

2018年年初，多个二线城市开始调整房地产调控政策，如南京放宽落户限制、兰州放宽限购条件等。这些政策变化并非单纯为了房地产市场松绑，而是基于多维度考量，包括城市库存情况、劳动力需求以及地方财政依赖程度。

主要观点

• 调控政策变化的多维度考量：政策调整需结合城市库存情况、劳动力供需关系以及地方财政依赖程度。例如，兰州因库存主要集中在郊区，故取消郊区限购并加强城区限售；南京放宽落户政策是为吸引人才，增强区域竞争力。
• 房地产调控政策的未来趋势：限购政策可能逐步被限售政策取代，限价政策则可能因土地成本上升而有所放宽。中央政策强调“房住不炒”，满足刚需、支持改善需求、遏制投资需求仍是方向。
• 财政依赖与政策宽松的关系：房地产行业对地方财政的贡献显著，尤其在税收和土地出让方面。财政依赖度高的省份更有可能放松调控，以促进房地产市场发展。
• 劳动力供需与政策导向：多数省会城市求人倍率大于1，表明劳动力供不应求。城市对人才的需求从高学历向更广泛群体转变，政策宽松有助于吸引人口流入。

关键信息

城市库存与去化周期

• 库存情况：2017年11月兰州存销比为17.8，表明库存压力较大。
• 去化周期：广东、江西、重庆等省份的去化周期在半年以内，房价支撑力度较强；山西、河北、甘肃等省份库存相对充足。

落户政策与房地产市场

• 落户政策调整：南京、合肥、武汉、郑州、长沙、济南等城市放宽落户限制，以吸引人才。
• 求人倍率变化：南京硕士求人倍率从2016年Q1的2.32下降至2017年Q4的1.04，大学生需求上升，表明人才需求转向更广泛群体。

地方财政依赖度

• 房地产税收贡献：房地产行业税收占本级公共财政收入比例从2010年的13%上升至2015年的22%。
• 土地出让依赖度：政府性基金收入中，土地出让金占比超过90%，地方财政对房地产依赖度持续在40%以上。

调控政策多样化

• 调控手段：包括限购、限贷、限售、限价、限地价等，政策多样化反映了因城施策的调控思路。
• 政策宽松可能：库存较高且财政压力大的城市如张家口、泉州等，未来限购政策可能进一步放宽。

房企与市场表现

• 房企提价压力：随着低成本土地消耗完毕，房企面临提价压力，限价政策可能逐步放松。
• 股票投资评级：部分房企如招商蛇口、保利地产、万科A等被给予“增持”评级，反映市场对其未来发展的看好。

图表与数据

• 图1：各省份的新开工-销售面积，显示东三省及山东、河南等人口大省库存较高。
• 图2：各省份的开工未销售口径下的去化周期，表明部分省份库存压力较大。
• 图3：全国求人倍率2016年以来逐渐上行，显示劳动力需求增加。
• 图4：住宅口径下的滚动新增库存（五年）位于最低点，表明市场供给紧张。
• 图5：土地成本与商品房销售价格倒挂，反映土地成本上升。
• 图6：房地产行业税收占本级公共财政收入比例上升，显示其重要性。
• 图7：地方本级基金性收入对土地出让的依赖度逐渐提高，表明财政结构变化。
• 图8：地方财政对房地产业的依赖度持续在40%以上，反映其重要性。
• 图9：地产与基建对GDP的拉动，显示地产拉动减弱，基建需求增加。
• 图10：土地出让金收入占政府基金性收入比例，显示财政依赖度高的省份更可能放松调控。
• 图11：房地产税收收入占一般财政收入比例，显示其对财政的重要性。
• 图12：调控政策多样化，反映政策灵活性。

结论

二线城市地产调控政策的变化反映了多方面的考量，包括库存压力、劳动力需求和地方财政依赖度。未来政策可能更加注重限售而非限购，以平衡市场供需和财政压力。同时，政策宽松将更多地服务于城镇化目标，而非单纯放松房地产调控。投资者需综合考虑政策变化和市场动态，谨慎决策。