2022-06-06-戴德梁行-2021年第四季度及2022年第一季度大中华区物流地产市场快报_24页_1mb

大中华区物流地产市场总结（2021Q4-2022Q1）

背景与市场概述

由于疫情期间上海团队隔离和外部环境不确定性，报告延迟发布。市场呈现租金下降趋势，2021Q4至2022Q1高标仓库平均租金环比跌幅达1.6%，全国经济稳定但制造业信心受国际形势影响。社区团购和统一大市场政策可能缓解供应链瓶颈，但短期内物流作为经济晴雨表仍受供需波动。

宏观经济分析

• 经济增长: 中国GDP同比增速从4.0%降至4.8%，工业增加值稳定在6.5%左右，显示经济稳中向好。
• 物流指数: 中国物流业景气指数维持53点区间，疫情导致部分地区指标下降。
• 土地与投资: 物流一手地供应减少，资产包交易活跃；固定资产投资力度增加，但物流地产开发趋紧。

物流市场总体趋势

• 高标仓库存量轻微增长（内地从8959万平方米增至9016万平方米），但新供应减少；香港和台湾市场相对稳定。
• 整体空置率上升，从13.6%至14.3%，主要因天津、廊坊新增供应；租金普遍下滑，反映疫情冲击需求。
• 冷链仓库需求激增，政府鼓励国企参与物资储备，为物流地产注入新机遇。

区域市场分析

• 华北区: 租金锐减，空置率升至18%；北京需求强劲，但天津受供应增加承压。
• 华东区: 租金微跌，空置率降至9.4%；上海新一轮政策影响税收，区域高端租户需求增加。
• 华南区: 空置率微涨，租金稳健；深圳满仓状态，东莞、惠州受溢出效应推动。
• 华中与西南区: 空置率回升，重庆表现活跃；武汉和成都租金下降，社区团购减少租户压力。
• 香港: 空置率下降至2.0%，租金上升3.2%；供应短缺持续，未来新盘将缓解部分压力。
• 台湾: 物流需求驱动科技和批发业增长，租金稳定在550-650新台币/坪/月。

关键租赁与未来展望

• 2022年发生多项租赁成交，如DHL续约青衣物业；香港和内地资产包投资活跃。
• 未来预测：2024年前高标仓库新增供应超3420万平方米；统一市场政策或推动物流整合，外资对冷链等投资增加；疫情后经济周期变化需警惕。

主要结论与风险

物流地产市场虽受短期疫情影响，但长期受消费升级和政策支持。关键风险包括供给过剩区域压力、国际不确定性及供应链瓶颈。投资者应聚焦核心城市和新兴产业领域。